近日上海全市首笔国企收购商品房转保租房购置贷款成功落地。在国家大力推进保障性住房““三大工程”建设，上海加快完善住房保障体系政策背景下，工商银行上海市分行奉贤支行为上海市首单国企收购存量商品房转保障性租赁住房成功发放购置贷款逾6亿元。此前3月31日，上海市““住房收购置换”模式首个案例在静安区已完成签约，完成““旧房换新房”全流程闭环。这标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。此外，根据中指院信息，自2月2日上海三区试点启动二手房收购用于保障性租赁住房以来，目前正处于房屋登记阶段，相关涉及房源已超过三百多套。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.0%，落后沪深300指数0.40个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为124.4万平方米，环比下降58.6%，同比下降48.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.9万方，环比-63.3%，同比-35.7%；样本二线城市为64.3万方，环比-49.9%，同比43.2%；样本三线城市为19.3万方，环比-68.5%，同比-69.8%。从今年累计14周新房成交面积同比看，样本30城共计1965.9万方，同比28.4%；一线城市为579.7万方，同比-16.5%；二线城市为976.3万方，同比-23.9%；三线城市为409.9万方，同比-46.6%。其中一线城市中，北京（-12.8%）、上海（-11.8%）、广州（-8.7%）、深圳（-48.9%）。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计195.8万方，环比下降21.2%，同比下降5.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为79.9万方，环比-30.5%；样本二线城市为86.8万方，环比-13.5%；样本三线城市为29.2万方，环比-12.0%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（4.6-4.12）共发行房企信用债11只，环比增加8只；发行规模共计95.00亿元，环比增加70.5亿元，总偿还量70.87亿元，环比减少138.7亿元，净融资额为24.13亿元，环比增加209.2亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。