本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交环比提升，二手房成交环比小幅回落。上周(3.28-4.3)34个重点城市新房合计成交442.3万平米，环比+14.7%，其中，一二线环比+14.1%，三四线环比26.2%。3月(3.1-3.31)34城一手房成交同比-6%，较2月+17.5pct。其中，一二线同比-2.6%，三四线同比39.2%，分别较2月+20.1pct和-7.4pct。上周13城二手房合计成交139.2万平米，环比-1%；3月累计成交同比-16.5%，较2月+10.2pct。库存方面，上周15城合计推盘-10万平米，合计成交208万平米，对应成交推盘比为-21.1倍，最近三个月（26年1月-26年3月）分别为1.42倍、1.41倍和2.18倍。截至上周末（2026/4/3）15城合计住宅可售面积为8496.1万平米，环比2.5%。3个月移动平均去化月数为24.1个月，环比-2.98个月。
　　主要政策新闻：公积金放松政策进一步出台，上海落地首例“住房收购置换”。宏观方面，全国省市陆续公布2025年度住房公积金数据，北京缴存额3344.5亿元，规模最大；上海年末累计发放1.4万亿住房贷款；因城施策方面，上海首例“住房收购置换”项目于静安区签约落地；香港地建会就豪宅印花税要求实施日期延后至7月1日；公积金政策方面，杭州住房公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元；深圳新政实行后个人缴存比例最高不超过12%；安徽扩大住房公积金提取范围，缴存职工及其配偶可提取住房公积金；海南缴存人子女购首套房可申请提取住房公积金支付购房款；武汉取消户籍限制，调整贷款套数认定；土地市场方面，保利发展59.2亿元竞得上海长宁中山公园宅地，溢价率6.4%。
　　公司动态跟踪：多家房企、物管企业公布2025年业绩及同比。华润置地营收2814.4亿元（+0.9%），归母净利润254.2亿元（-0.5%）；张江高科营收41.8亿元（+110.9%），归母净利润9.9亿元（+0.4%）；绿城中国营收1549.7亿元（-2.3%），归母净利润7,098.9万元（-95.6%）；中国海外发展营收1,680.9亿元（-9.2%），归母净利润126.9亿元（-18.8%）；万科A营收2,334.3亿元（-32%），归母净利润-885.6亿元（-79%）；华侨城营收313.8亿元（-42.3%），归母净利润-144.9亿元（-67.3%）；保利物业营收171.3亿元（+4.8%），归母净利润15.5亿元（+5.1%）；越秀地产营收864.6亿元（+0.1%），归母净利润0.6亿元（-94.7%）；旭辉控股集团营收254.5亿元（-46.7%），归母净利润176.7亿元，同比由亏转盈；华润万象生活营收180.2亿元（+5.1%），归母净利润39.7亿元（+10.3%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌5.37%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为-4%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第29位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：宁波富达、京能置业、中国国贸、*ST荣控、*ST美谷，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为卧龙新能、和展能源、沙河股份、顺发恒能、绿发电力。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.9%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为157.5/44.8倍；物管26/27PE均值分别15.1/13.6倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。