上海单月二手房成交接近近年高点，核心城市二手房市场出现一定积极信号。2026年3月（截至3.28）上海、北京、深圳二手房成交套数分别为27733套、17153套、4671套，日均成交量分别是991、613、167套，同比2025年分别+4.5%、-1.3%、-17.0%。对比来看，上海春节后二手房成交量能抬升显著，3月28日（周六）单日成交1585套，为2022年以来最高单日成交，且3月还包括一个周日在内的3天未统计，预计上海3月整月成交或突破3万套，目前单月量能已经接近近年高点。从二手房价格看，根据国家统计局数据，2月上海、北京成交价环比小幅回升、深圳微降0.4%。目前核心城市二手房量价、挂牌量等逐步展现一定的积极信号，继续提示地产数据应放在更长周期观察趋势，此外关注二手房向新房传导链条的情况。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，同比下降6.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.6万方，环比+9.1%，同比-10.2%；样本二线城市为124.8万方，环比+15.7%，同比+10.2%；样本三线城市为48.2万方，环比+26.5%，同比-30.9%。从今年累计12周新房成交面积同比看，样本30城共计1538.9万方，同比29.6%；一线城市为427.4万方，同比-23.6%；二线城市为783.1万方，同比-24.0%；三线城市为328.4万方，同比-44.9%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计254.8万方，环比增长4.1%，同比增长1.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为116.9万方，环比2.1%；样本二线城市为102.6万方，环比6.0%；样本三线城市为35.2万方，环比5.7%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。
　　信用债：本周（3.23-3.29）共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计103.01亿元，环比减少5.33亿元，总偿还量151.86亿元，环比减少55.2亿元，净融资额为-48.85亿元，环比增加49.86亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。