核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅0.9%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.1%、2.7%，超额收益分别为-0.2%、-1.9%。29个中信行业板块中房地产位列第20名。
　　 （1）新房市场：上周(2026/2/21-2026/2/27)36城新房成交面积78万方，环比+431.2%，同比-69.3%。2026年2月1日至2月27日累计成交340.7万方，同比-41.0%。今年截至2月27日累计成交900.1万方，同比-33.6%。
　　 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/2/21-2026/2/27)15城二手房成交面积80.4万方，环比+749.4%，同比-55.8%。2026年2月1日至2月27日累计成交362.7万方，同比-24.7%。今年截至2月27日累计成交1047.5万方，同比-1.5%。
　　 （3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存7684.7万平方米，环比0.0%，同比-3.2%；13城新房去化周期为24.8个月，环比变动+0.6个月，同比变动+8.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为16.1个月、13.7个月、20.2个月、118.9个月，环比分别变动+0.4个月、+0.2个月、+0.4个月、+3.4个月。
　　 （4）土地市场：土地成交方面，2026年2月23日-2026年3月1日百城土地成交建筑面积1858.5万方，环比+2033.5%，同比-26.5%；成交楼面价1734元/平，环比+262.0%、同比-13.6%；土地溢价率+18.6%,环比+18.6%，同比+6.9%。截至2026年3月1日,2026年累计成交土地建筑面积为15992.8万方，同比-18.0%。
　　投资建议：2月第4周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比下降。上海发布楼市新政“沪七条”，包括缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限、符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房、符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房以及优化住房公积金贷款政策及完善个人房产税政策等。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；头部中介平台：贝壳-W。3）港资开发商：建议关注：新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期