板块行情：第9周（2月23日-3月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业板块中排名第24。
　　政策要闻：地方层面：1）上海：2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，调减住房限购政策方面，一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房，三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。优化住房公积金贷款方面，一是适度提高住房公积金最高贷款额度，二是优化贷款套数认定，三是扩大多子女家庭购房支持范围。完善个人住房房产税政策方面，自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。2）淮安：2月24日，江苏淮安市发布促进房地产市场健康发展的五条措施。一，实施新建商品住房购房补贴。二，实施企业团购人才房补贴。三，实施赡养老人购房补贴。四，加大新生儿和多孩家庭购房支持力度。五，实行多孩家庭子女入学入托“长幼随学”。3）长春：2月26日，长春市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，7项政策调整自2026年3月1日起施行。本次调整涉及灵活就业人员缴存提取、新增“其他住房消费支出”提取情形、优化电梯提取情形、调整异地全款购房提取时间、提高贷款额度、支持现役军人贷款及二套贷款利率调整等方面。
　　公司动态：1）越秀地产：2月25日，越秀以236.03亿元总价成功摘得广州马场1期地块，该地块住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。该地块位于广州天河区黄埔大道以南、马场路以东，总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，土地用途包括了居住用地、商业用地、商务用地、其它交通设施用地、服务设施用地、中小学用地。同时，该地块设置了一系列的出让条件，其中包括竞得人须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓等。
　　销售端：第9周新房成交环比增加1013%，二手房成交环比增加8547%。1）本周20城商品房成交面积134万方，商品房日平均成交面积19.1万方，环比增加1013%，同比减少44%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积1137万方，累计同比减少25%。3）第9周11城二手房成交面积124万方，日平均成交面积17.7万方，环比增加8547%，同比减少48%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1329万方，同比增加17%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。