中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年2月11日发布的题为《FY25 results -First thoughts》的报告，凯德投资（CLI）2025财年核心税后归属股东净利润为5.39亿新元，较市场一致预期低10%。费用收入（同比+6%）由上市基金与私募基金驱动，但不动产投资业务（REIB）收入同比下降7%。公允价值亏损4.36亿新加坡元主要由中国（亏损5.45亿新加坡元）引领，末期股息维持在12新分，资产管理规模（FUM）同比增长7%至1,250亿新元，但显然需通过外延增长实现2028年的2,000亿新元目标。集团计划通过更多Reits上市来扩大管理资产规模，预计将来自更多中国Reit上市。
　　营收21.33亿新元，同比下降24%，达市场一致预期的96%；
　　费用收入12.34亿新元，同比增长6%——较预测低5%；
　　o上市基金（Reits）：3.44亿新元，同比增长8%；
　　o私募基金（Reits）：1.51亿新元，同比增长24%；
　　o酒店管理（Reits）：3.5亿新元，同比增长2%——目标2028年达5亿新元；
　　o商业管理（Reits）：3.89亿新元，同比增长1%；
　　不动产投资业务（REIB）收入10.21亿新元，在CLAS并表解除后同比下降7%；
　　公允价值损失4.36亿新元（2024财年2.3亿新元）主要来自中国（-5.45亿新元）及英国/欧洲（-6,200万新元），印度（+9,800万新元）、东南亚（+5,900万新元）及澳日韩（+1,700万新元）的改善形成部分对冲；
　　核心税后归属股东净利润同比增长5.7%至5.39亿新元，达市场一致预期低10%；
　　末期核心股息维持12分不变——符合预期；
　　基金管理
　　管理资产规模1,250亿新元，同比增长7%；
　　整体全包费率维持85个基点不变；
　　资产管理规模费后收益率为52个基点（2024财年48个基点）；
　　资产管理规模息税折旧摊销前利润率36%（2024财年37%）；
　　资产循环
　　总处置额15亿新元同比增3倍（2024财年4亿新元），投资额37亿新元同比增长68%；
　　资产负债表
　　资产负债表健康——净负债权益比维持0.43倍健康水平，债务空间64亿新元。账面资产39亿新元，其中约30亿新元位于中国。
　　催化因素
　　该股的催化因素包括利率暂停或降息推动资产循环环境加速，使集团能够将账面资产剥离至Reits或私募基金以降低杠杆并改善股东权益回报率。利率环境宽松亦有望推动上市Reits以更高估值或账面溢价交易。中国房地产市场回暖亦是关键催化因素，由于集团近三分之一资产位于中国，且正重点推进该市场的资产循环。
　　投资风险
　　估值面临的主要风险包括长期高利率环境延缓资产循环进程，导致管理资产规模增长放缓及股东权益回报率表现不及预期。新一轮疫情可能拖累酒店业务增长——该业务是盈利能力与股东权益回报率的重要支柱。最后，任何稀释性投资或低于账面价值的处置行为亦将构成风险。贸易战引发的全球前景进一步恶化可能延缓资产循环。
　　公司概况
　　凯德投资有限公司（CLI）前身为2000年由DBSLand与百腾置地（Pidemco Land）的合并实体。2021年集团通过剥离住宅开发业务完成重组，专注基金管理业务。集团主要经营两大业务板块：涵盖写字楼、零售、酒店、商务园区、工业物流、综合开发及数据中心的基金管理业务与投资性房地产业务。截至2023年末，旗下管理6只上市Reits及38只私募基金，管理资产规模达1,000亿新元，并计划于2028年前翻倍至2,000亿新元。