本报告导读：
　　1月29日，首批商业不动产REITs申报，视角切换有助于抬升地产、酒店等传统板块估值提升。
　　投资要点：
　　1月29日，首批商业不动产REITs已申报至交易所，政策加持下项目推进速度较快。根据交易所官网信息，首批申报的分别是华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金。
　　REITs的上市将带动传统商业不动产（写字楼、酒店、商场等）估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前和价格和资产未来现金流进行重新估值，资产估值对齐会助推相关板块的估值抬升。参考华安外高桥和张江高科，REITs发行上市区间，对应标的相对于板块有显著超额。华安外高桥REITs申报发行上市区间（2024/9/12-2025/4/22）上市主体涨幅50.6%，同期地产板块ETF区间涨跌幅为22.4%；张江高科REITs申报发行上市区间（2024/4/30-2025/6/3）上市主体涨幅14.97%，同期房地产板块ETF区间涨跌幅为0.95%。商业不动产REITs的推出有助于提升地产、酒店板块的权益估值，带来资产端的价值发现。
　　商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有效提升资产周转和资本使用效率，能够解决或改善当前传统不动产行业的资金困局。根据中指的数据，2025年为积极盘活存量，CMBS/CMBN、持有型不动产、类REITs等产品规模迅速增长，从底层资产类型来看，以办公、零售商业和综合体为底层资产的产品发行量占比超过6成，商业不动产REITs为商业地产丰富了融资渠道，有助于行业长远稳健发展。
　　REITs底层资产类型的丰富有助于基础设施REITs市场化定价，让优质底层资产脱颖而出，具备更公允的市场定价和流动性。基础设施REITs市场相较于商业不动产REITs已经积累了一定经验，但是仍然存在定价端的波动和流动性受限等问题，在商业不动产REITs上市后，底层资产进一步丰富，供给规模显著扩大，有助于提升市场的定价能力和流动性。
　　风险提示：申报发行进度不及预期，市场流动性风险等