中央强化民生保障与市场支持,地方精准调控。2026年以来，中央密集出台稳楼市政策：1月14日将居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，降低换房成本；1月15日下调商业用房贷款最低首付比例至30%并允许因城施策，助力商办去库存；1月16日延续公租房税收优惠至2027年底，支持保障房供给。地方层面，天津加强房价管控，咸宁推出购房及装修补贴、团购优惠等措施，共同稳定市场预期、支持合理住房需求。
　　房地产相关板块市场表现呈现分化态势，A股房地产板块跑输大盘，H股内房及物业板块小幅承压，后续或将受政策预期与市场情绪交织影响。2026年1月12日-1月18日，A股市场方面，申万房地产指数期间下跌3.52%，显著跑输同期下跌0.57%的沪深300指数，随着中央延续换房个税优惠、下调商办房首付比例等政策释放的积极信号，市场后续或将对行业政策支持力度的预期有所强化。H股市场表现相对偏弱，中华内房股指数期间下跌1.15%，恒生物业服务及管理指数下跌0.74%，均跑输上涨2.34%的恒生指数。一方面受港股整体市场流动性边际收紧影响，另一方面部分H股房企境外债务化解进展不及预期，短期压制板块表现。截至1月16日，申万房地产板块市盈率为60.05倍，与沪深300指数14.89倍的市盈率差距基本维持稳定，板块估值仍处于相对高位，反映出市场对行业长期修复节奏仍存分歧。
　　重点14城新房网签量环比小幅回升，整体市场呈现“二线回暖、一线微降”的分化态势，城市间表现差异显著。2026W3,重点14城新房网签合计9367套，环比增长5.13%，市场活跃度略有提升但仍处平稳区间。一线城市表现相对平淡，上海、北京、广州、深圳四城合计网签3468套，环比微降1.90%；其中北京逆势增长11.84%，上海、广州、深圳则分别环比下降5.06%、2.39%、5.65%，主要受部分项目推盘节奏放缓影响。二线及其他重点城市成为市场主要支撑，10城合计网签5899套，环比增长9.75%，多城呈现显著回暖：杭州表现最为突出，网签1270套，环比翻倍增长102.23%，或受益于新项目集中入市与购房补贴政策落地；东莞紧随其后，网签212套，环比增长45.21%；武汉也实现18.89%的环比增长。不过仍有部分城市延续调整，青岛、成都环比降幅分别达19.40%、18.50%，主要因前期高基数或项目去化节奏差异。
　　重点20城二手房成交延续回暖态势，整体成交套数同环比双增，市场活跃度进一步提升。2026W3，重点20城二手房合计成交43744套，环比增长8.05%、同比增长46.09%。一线城市表现亮眼，四城合计成交14035套，环比增长9.02%、同比增长50.56%：上海以6298成交量持续领跑，环比增长11.04%、同比增长58.80%，政策利好下改善需求释放明显；广州成交2368套，环比增长11.28%、同比增长35.01%；北京成交4021套，环比增长5.40%、同比增长44.23%；深圳成交1348套，环比增长7.07%、同比增长65.60%，四城均实现双位数环比增幅。
　　土地市场相对平淡，同环比均大幅下降。2026W3，百城住宅用地成交总价为25.38亿元，环比下降82.05%，同比下降87.73%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵