板块行情：第3周（1月12日-1月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第30。
　　政策要闻：地方层面：1）湖南：1月12日，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》。其中提出，加快服务业高质量发展。促进房地产市场平稳健康发展。2）银川：1月13日，《银川市关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）正式施行，有效期至2027年12月31日。其中，措施明确对新出让的商品住房用地实行动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格，土地出让金可分期缴纳；并明确土地性质变更。3）海南：1月16日，海南省住建厅等11部门联合印发《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确海南城市更新行动的两阶段目标。到2027年底，城市更新行动将取得初步成效，力争打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区。到2030年，城市更新工作机制、支持政策等将更加完善，可持续城市更新模式和政策法规基本形成，同时实现城市历史文化遗产有效保护，打造具有地域特色的海南城市样板。海南此前深化“多规合一”改革，优化国土空间格局，已为城市更新奠定空间基础。
　　公司动态：1）华润置地：1月13日，华润置地披露2025年12月拿地消息。据披露，华润置地于当月在武汉、济南、深圳、大连收购了4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约为人民币34.0亿元。其中，华润置地在武汉拿下东湖高新区荷叶山住宅项目，楼面面积12.43万平方米，权益对价8.95亿元；在济南拿下历下区泺邑路西住宅项目，楼面面积5.46万平方米，权益对价11.08亿元；在深圳拿下罗湖区湖贝商住项目A9地块，楼面面积11.41万平方米，权益对价1.83亿元；在大连拿下高新区凌水03住宅项目，楼面面积13.59万平方米，权益对价12.17亿元。2）华润置地：1月14日，华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/㎡底价拍得青岛市市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）。该地块占地2.98万㎡，规划建面8.64万㎡，其中出让部分8.08万㎡，商住比32:68，住宅约5.32万㎡，商业2.76万㎡，另划拨教育用地3150 ㎡、体育用地2000 ㎡，容积率2.9。
　　销售端：第3周新房日均成交环比减少1%，二手房日均成交环比减少1%。1）本周20城商品房成交面积151万方，商品房日平均成交面积21.5万方，环比减少1%，同比减少33%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积583万方，累计同比减少4%。3）第3周11城二手房成交面积210万方，日平均成交面积29.9万方，环比减少1%，同比减少10%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积565万方，同比增加19%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。