【核心结论】
　　当前REITs市场经历回调后估值趋于合理，对于长期配置型资金而言具备较高的投资性价比，可把握优质项目的逢调整配置机会。建议以三季度业绩为依据，沿两条主线布局：一是基本面韧性较强的板块，如数据中心、保租房等；二是四季度业绩有望实现环比改善的REITs，如受益于国庆假期及“双十一”促销活动的奥莱项目。
　　此外，建议关注战略配售份额集中解禁可能带来的结构性进场机会。2025年11-12月，公募REITs市场迎来一轮集中解禁，单月解禁规模超10亿份，短期流动性压力导致部分优质标的估值承压，但也为低位布局提供了窗口。
　　【报告亮点】
　　本报告以2025年三季报业绩为核心主线，系统回顾了三季度以来的市场行情走势。我们认为业绩韧性有望成为引领市场反弹的关键线索，基于此，报告对年末配置提供建议。
　　逻辑一：P/NAV回归到均值附近，配置价值逐渐显现。
　　自去年年初以来，伴随二级市场的强劲上涨，全市场P/NAV估值水平已从均值-2倍标准差的低位，启动了一轮持续的修复行情。25年7月以来随着市场整体调整，P/NAV震荡下行，目前已回落至历史均值+1倍标准差以内的合理区间，长期资金配置窗口已打开。
　　逻辑二：基本面仍是核心，估值修复阶段业绩好的板块反弹动能更强。
　　复盘10月21日以来的市场表现，涨幅领先的为数据中心（5.34%）、保租房（3.81%）、消费（3.28%）和市政环保（3.02%）板块。这些板块在三季度运营情况较为稳健，成为市场资金在估值修复过程中优先配置的重点。
　　逻辑三：除受基本面驱动以外，REITs市场表现也受到无风险利率、政策环境等因素的影响。
　　展望年末，债市在基金费率新规等潜在因素扰动下或难再现2023-2024年的抢跑行情。同时，在缺乏新增资金进入的状态下REITs市场或难以快速启动全面修复行情，因此对于交易型资金而言，在市场情绪尚未企稳的背景下需对短期波动保持警惕，谨慎参与。
　　风险提示：统计口径不一致导致的偏误，REITs相关政策超预期发布，基础设施项目经营风险。