报告摘要：
　　本周观点：香港开发商竞争格如何？
　　①香港楼市正经历显著的复苏，撤辣+利率下行成关键回暖因素。香港私人住宅售价指数已连升4个月，其中9月环比上涨1.32%；租金指数连涨10个月，创下历史新高；②21世纪前香港房地产市场：草莽发展→港资主导的垄断格局；③21世纪香港开发商竞争格局：根据香港商报报道2024年新鸿基地产全年售出360亿港元货值，销售量达2990伙，占香港总销售伙数的两成排名第一。恒基地产、长江实业、会德丰2024年分别销售162、160、144亿港元，前四家香港开发商2024年销售占比近五成，头部房企销售持续集中。
　　本周地产：A股与港股均跑赢大盘。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.70%和4.99%，分别跑赢大盘3.78pct/跑赢大盘3.73pct。本周地产信用债发行36.20亿元，净融资额-41.28亿元。截至2025年11月14日，地产信用债累计发行3743.82亿元，净融资额418.95亿元，去年同期为-293.88亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为0.82%
　　本周产权型REITs指数收于119.49点,涨跌幅为0.62%;本周特许经营权型REITs指数收于120.60点,涨跌幅为1.08%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.04pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为5.18%。本周REITs成交额为13.53亿元，环比-4.52%。本周REITs换手率为0.56%，环比-0.02pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+52.78%/+14.98%，溢价率+1.39%，一线供应和成交建面环比-9.30%/+129.89%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+33.32%/+9.78%，溢价率+0.51%,三四线供应和成交建面环比+68.72%/+11.57%，溢价率+4.52%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.19%/-21.32%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.19%/-21.32%，累计同比分别-15.48%/+2.86%。新房端，45城商品房共计成交217万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-86.57%、-82.59%、-86.59%。二手房端，14城二手商品房共计成交170万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-28.02%、-22.53%、+84.88%。
　　投资建议：香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环，且当下香港前四大开发商销售占比已近5成，头部房企格局持续集中。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。