本期投资提示：
　　地产行业数据：新房和二手房成交环比小幅下降，新房成交推盘比回升。上周(10.18-10.24)34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比-1.9%，其中，一二线环比3%，三四线环比+11.7%。10月(10.1-10.24)34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4%。其中，一二线同比-20.7%，三四线同比-42.6%，分别较9月同期环比12.2%和-1%。上周13城二手房合计成交115.5万平米，环比-6.1%；10月累计成交同比-20.1%，较9月同期环比-23.7%。库存方面，上周15城合计推盘71万平米，合计成交105万平米，对应成交推盘比为1.48倍，最近三个月（25年7月-25年9月）分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍。截至上周末（2025/10/24）15城合计住宅可售面积为8,975万平米，环比-0.4%。3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比-0.8个月。
　　主要政策新闻：四中全会要求推动房地产高质量发展，前三季度国有土地使用权收入下降4.2%。宏观方面，二十届四中全会要求推动房地产高质量发展；国家统计局公布2025年1-9月全国累计房地产开发数据及同比：投资额67,706亿元（-13.9%）；销售面积65,835万平米（-5.5%）；销售额63,040亿元（-7.9%）；9月单月数据及同比：投资额7,397亿元（-21.3%）；销售面积8,531万平米（-10.5%）；销售额8,025亿元（-11.8%）；财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入及同比：22,302亿元（-4.2%）；因城施策方面，广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4万元；土地市场方面，越秀以77.4亿元竞得上海静安区地块；绿城以5亿元拍得广州番禺区宅地。
　　公司动态跟踪：头部国央企融资端持续活跃。经营业绩方面，1-9月累计销售及同比：中国海外发展758万方（-1%），1,705亿元（-14%）；融资担保方面，截至9月末，保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1131.8亿元；越秀地产发行绿色点心债券（28.5亿元/3年/3.3%）；保利发展发行中票（5亿元/3年/2%）和（25亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40亿元/3年/1.9%）；股份回购方面，截至10月21日，华发股份共耗资2.9亿元，累计回购5,510万股。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、*ST中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为0.62%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为19.7/17.5倍；物管25/26PE均值分别13.8/12.4倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。