本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交跌幅收窄，成交推盘比回落。上周(10.11-10.17)34个重点城市新房合计成交260万平米，环比+166%，其中，一二线环比+170%，三四线环比+120%。10月(10.1-10.17)34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%。其中，一二线同比-22%，三四线同比43%，分别较9月同期环比-23%和-8%。上周13城二手房合计成交122万平米，环比+152%；10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34%。库存方面，上周15城合计推盘92万平米，合计成交109万平米，对应成交推盘比为1.19倍，最近三个月（25年7月-25年9月）分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍。截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9,010万平米，环比-0.2%。3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比-1.1个月。
　　主要政策新闻：全国房贷利率持续低位，多地响应启动城市更新。宏观方面，中国人民银行数据显示，全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活，推动低效空间功能转换与土地混合开发。因城施策方面，北京住房租赁企业税收优惠落地，2026年起已备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%；成都优化商转公贷款政策，取消缴存限制等；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划，推进城中村改造；上海启动“两旧一村”改造，推动商务楼宇功能升级；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；公积金政策方面，南京优化公积金政策，提高贷款额度至80万元，多子女家庭等可上浮额度至144万元。土地市场方面，南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元。
　　公司动态跟踪：多家房企发布9月销售数据，中国金茂销售亮眼。经营业绩方面，1-9月累计销售及同比：金地集团179.2万方（-50.1%），241.8亿元（-54.2%）；华润置地572.9万方（-24.1%），1,544.0亿元（-10.4%）；保利发展1,010.4万方（-25.1%），2,017.3亿元（-16.5%）；新城控股195.9万方（-54.6%），150.5亿元（-52.7%）；中国金茂367.5万方（+6.0%），806.9亿元（+27.3%）。9月单月销售及同比：金地集团17.8万方（-52.8%），22.3亿元（-57.1%）；华润置地61.0万方（-30.2%），176.0亿元（+4.2%）；保利发展111.9万方（-10.5%），205.3亿元（-1.8%）；新城控股21.1万方（-25.7% ），14.8亿元（ -35.2% ）；中国金茂49.3万方（+26.3%），98.0亿元（+39.9%）。融资担保方面，华发股份发行可转债（48亿元/2.7%）；招商蛇口拟为全资子公司1.9亿元贷款提供担保；分红派息方面，中国金茂拟派0.03港元/股。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、南国置业、沙河股份、中润资源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、张江高科、华联控股、中洲控股、南都物业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌3.17%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.95%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为16.6/14.5倍；物管25/26PE均值分别13.5/12.1倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。