本报告导读：
　　3Q25，土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地。
　　投资要点：
　　投资建议：维持“增持”评级。考虑4Q进入高基数期，我们认为维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显。建议关注城市更新和收储等政策落地情况。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　3Q25新增土地收储规划减少，规模扩张节奏放缓，累计拟收储金额突破6100亿元。根据中指数据，截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元，其中，3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4%。从各省市表现看，累计收储规模TOP3的分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元）。从被收购地块的特征上看，与上半年保持一致，即：一方面，“新地块”占比依旧维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年的占比为61.2%；另一方面，折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3%。
　　相反，3Q25专项债发行提速，单季度实际落地资金突破900亿元。根据中指数据，截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12pct（截至2Q25，覆盖率为20%）。其中，3Q25新增发行989亿元，即从节奏上看，实际到位资金落地显著提速。但是，从绝对规模上，仍有空间：一方面，目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，其中覆盖比例TOP3的分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%）；另一方面，截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3%。
　　展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程。从2025年初开始大力推进收储以来，存量土地收购已基本形成了可复制、可推广的操作范式，目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模。此外，考虑到收储对于城市库存水平存在显著调整效果，随着规模的扩大，收储结构也将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24%。
　　风险提示：收储进度不及预期。