报告摘要：
　　本周观点：“金九”销售边际改善，“银十”仍待政策呵护
　　供应回升+新政见效，1-9月百强销售同比降幅收窄，更多楼市政策值得期待；但由于去年Q4基数较高，降幅或仍将进一步扩大，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①拆迁改造提速→上海&广州拆迁引擎启动，后续配套政策与资金有望逐渐落实，其他超大特大城市资金能够平衡的项目有望参照可行实施路径快速推进，以持续优化供需结构；②稳预期→一线核心区限制性政策优化空间较大；③防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；④促转型→好房子将从短期拉动转向长期支撑市场需求，引导行业迈入存量新阶段。
　　本周（A股929-930；港股929-1003，下同）地产:A/H股均跑赢大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为3.01%和1.18%，分别跑赢大盘1.01pct/跑输大盘2.70pct。本周地产信用债发行20.68亿元，净融资额-89.42亿元。截至2025年10月3日，地产信用债累计发行3294.86亿元，净融资额-460.93亿元，去年同期为-221.4亿元。
　　本周（929-930，下同）REITs指数涨跌幅为-0.16%
　　本周产权型REITs指数收于123.02点,涨跌幅为-0.03%;本周特许经营权型REITs指数收于120.33点,涨跌幅为-0.33%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.73pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨跌幅为0.65%。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升
　　本周百城供应和成交建面环比+4.22%/+24.28%，溢价率+1.77%，一线供应和成交建面环比+53.47%/+15.78%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+3.08%/+35.60%，溢价率+1.75%,三四线供应和成交建面环比+1.84%/+18.98%，溢价率+1.81%。
　　新房/二手房四周滚动同比分别-76.36%/+21.61%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-0.61%/+21.61%，累计同比分别-12.91%/+8.07%。新房端，45城商品房共计成交267万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+17.16%、-0.96%、-36.45%。
　　投资建议：供应增加与新政见效下9月楼市销售迎来边际改善，但Q4基数较高，在此背景下更多楼市政策值得期待。此外楼市已迈入稳定与存量新阶段，以改造利用为主的城市更新上升为城市发展核心抓手，建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②物业管理（绿城服务）；③房产中介（贝壳w+我爱我家），以及优质央国企开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期