Q2业绩回顾：纯开发商利润表现滞后
　　回顾2025年中报业绩，尽管房企2021-2025年销售承压，但是2025年中期不少房企归母净利润表现较好。根据申万房地产指数中109个房企的2025年中期归母净利润表现来看（剔除B股和归母净利润为负值），有23个上市房企2025年中报归母净利润实现正增长，38个上市房企归母净利润为正但同比负增长。具体来看2025年中报实现归母净利润正增长的企业，主要有以下几种情况：1）地产+科技类公司：这些公司投资了科技公司的股权，2025年中报投资收益增厚增加了利润，代表企业例如张江高科等
　　2）一次性财务科目影响导致利润同比增长：例如天保基建（土地增值税返还）、上海临港（处置资产）、新黄浦（处置资产）、苏州高新（减值减少）等。
　　3）销售项目进入结算期：例如深深房、南京高科、滨江集团等。
　　4）管理规模和效率持续提升：例如招商积余、我爱我家。
　　如何展望Q3业绩？
　　虽然房企前三季度利润占全年比例不大，主要利润结算在四季度。但是从2025年中报利润增速情况来看，不同类型的房企利润增长是否能够延续到三季度、是否利润增长可持续，我们认为是可以做出基本判断的。2025年初至今，科技股的持续上涨延续到了十一节前，我们认为科技板块的收益可能会继续影响持有科技类公司股权的上市房企投资收益，我们认为“地产+科技”类公司Q3净利润同比增速会延续正增长，但四季度业绩具有较大不确定性。一次性处置资产带来利润增长的企业，利润增速我们认为应谨慎看待。此外，销售项目进入结算期的企业我们看好滨江集团利润增长的持续性，而项目规模较小的房地产企业利润结算波动较大建议谨慎观察。招商积余属于物业公司，主要收入和利润受管理规模和降本增效的带动，但2025年利润增速较2023-2024放缓，需注意。
　　投资建议
　　我们认为2025年房地产板块股价影响因素：资金面>政策面>基本面。纯开发商的利润截止2025年中期普遍承压。滨江集团聚焦杭州市场业绩表现显著优于同类房企，从利润增长的视角可以持续关注。“地产+科技”类的企业除了估值修复以外，在利润段也出现了投资收益增厚利润的现象，我们认为这些公司三季度业绩仍然会领跑地产板块，但注意投资收益的波动性。从长期产业结构发展的视角来看，我们继续看好以下开发商的底部投资机会：华润置地、招商蛇口、建发股份（关注建发国际集团）、滨江集团。
　　风险提示
　　政策效果边际递减；房企业绩受到公司结转项目选择、计提减值等方面影响