REITs因其强制高分红的特征获得部分投资者青睐，本文梳理国内REITs分红的核心规则和主要特征，并探讨高分红对REITs市场的短期和长期影响。
　　REITs分红的核心规则
　　目前REITs分红要求将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年分红不少于1次，其中，“可供分配金额”是在净利润基础上调整得到的，更类似于项目的自由现金流。
　　根据底层资产性质不同，各类REITs的收益率要求不同，其中，对于特许经营权类、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；对于非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于3.8%。
　　REITs分红有4个关键日期，以场内份额为例，4个日期依次为分红公告日（T-2日）→权益登记日（T日）→除息日（T+1日）→派息日（T+3至T+5日），其中，权益登记日收盘时仍持有份额的投资者可享受分红。
　　REITs分红的主要特征
　　分红频率方面，REITs每年实际分红次数在1-5次不等，而且呈逐年增加趋势，2024年平均分红近3次，其中，仓储物流、交通REITs的分红次数相对较多。目前我国已上市的REITs累计分红约300次。
　　派息率方面，REITs派息率以“单位分红/基准日单位净值”计算，衡量底层资产实际的现金回报率，目前我国REITs的平均派息率是6%左右，高于沪深300和信用债票息，其中，特许经营权类REITs和产权类REITs分别为10%和4%左右。REITs的平均派息率和分红频率之间大致呈负相关关系，可以理解为现金回报具有“流动性溢价”。
　　收益贡献方面，REITs总收益率可拆分成资本利得和分红两大类，二者分别贡献总收益率的2/3和1/3左右，其中，交通、生态环保等特许经营权类REITs的分红收益率及收益率贡献均较高。
　　高分红对REITs市场的影响
　　短期来看，高分红资产容易带动“抢权行情”与“填权行情”，分别发生在除权前和除权后，统计发现，（1）分红公告次交易日可取得0.15%的收益，胜率约为50%，赔率约为1.66X。假设可以预判分红公告日的具体日期，并在分红公告日之前抢权，可获得更高的收益。（2）除权后5个交易日内，有16%的REITs可以实现100%填权，有26%的REITs能够实现部分填权；除权后60个交易日内，填权的胜率约为52%，赔率约为1.24X。
　　长期来看，持续高分红促进底层资产形成良性现金流，能吸引长期稳定的配置资金。
　　风险提示：经济环境变化超预期；REITs政策变化超预期。