平安观点
　　截至2025年8月31日，REITs全市场总市值为2188亿元，流通市值为1073亿元，流通市值占比相较24年末提升4pct至49%。25年1-8月公募REITs新增募集规模339亿元，全市场市值、流通市值分别较24年末增加624亿元、376亿元。本文主要分析25年中报的REITs投资者行为的变化，供读者参考。
　　投资者行为变化的两个结论。第一，25年上半年机构投资者增持172亿元，其中证券公司增持128亿元，保险增持35亿元，二者同比均多增持，体现出主流机构投资者继续看好REITs。第二，机构投资者偏好方面，证券公司在25年上半年明显增配了产业园板块，或反映出博弈周期板块与稳定板块之间的价格回归，风险偏好有一定提升，保险则稳定关注仓储物流和消费。
　　小专题：解禁对REITs行情有何影响？25年1-8月，机构投资者在解禁后减持较为活跃，给市场带来了潜在的供给压力。不过今年以来解禁与REITs的价格相关性不明显：解禁压力大的月份，REITs整体仍有可能录得高涨幅；25年1-8月无解禁个券与解禁个券的涨跌幅差异不大；解禁日前后REITs价格可能出现异动，但具体时点难以精确对应。我们认为，解禁整体会带来负面影响，但不一定能成为市场短期的核心矛盾。在REITs高估值，且价格不在上行趋势时以及REITs发行以来实现了正收益的场景下，解禁后投资者止盈卖出的动力可能较强，对市场产生一定的压制。若无风险收益率大幅下行、REITs经营超预期转好、年金社保放宽REITs投资政策等因素出现或者REITs本身处于趋势上涨的状态时，解禁的影响或被抵消。展望后市，解禁对价格带来的压力可能较上半年有所增大，一是因为过去一年REITs涨幅达12%，战配投资者多有浮盈，一旦市场出现潜在利空可能倾向于减持；二是因为25年6月以来REITs由上涨转向震荡，或带动投资者止盈。节奏上，25年11月将是解禁压力较大的月份。建议投资者关注相关的配置机会。
　　风险提示：风险偏好及无风险收益率超预期变化；REITs经营业绩超预期变化；机构REITs投资政策的突发变化。