REITs市场企稳趋势巩固，深度回调板块现反弹。2025年9月上半月，公募REITs市场博弈超跌反弹意愿增强,尽管A股市场经历小幅调整后回升，无风险利率持续上行，中证REITs指数下跌0.81%，较8月同期跌幅（-2.05%）明显收窄。板块表现分化但整体优于8月，仅保租房（涨幅+0.63%，63%个券上涨）和消费（涨幅+0.37%，70%个券上涨）上涨，IDC回调0.70%，产业园领跌且近8成个券回调。市场流动性收缩，整体换手率降至0.48%，仅保租房换手率逆势上升0.08个百分点，能源和交通缩量较多（收窄0.07个百分点）。
　　REITs估值再度回落至55%-60%分位，产权类相比股债息差依旧坚挺。派息率方面，产权类REITs最新派息率为3.92%，较10Y国债息差处于41%分位，较红利股息差处于71%分位。交通和产业园派息率分位值均上调5.1个百分点，消费类派息率分位值大幅下调26.9个百分点。估值方面，产权与经营权类REITs估值双双回调，P/NAV与P/FFO均处于55%–60%历史分位区间；IDC估值显著抬升，环比上涨17个百分点至87%分位。两大类资产IRR继续上调，其中产业园IRR分位值升至58%。
　　华夏凯德商业发行，机构顶格报价趋势仍存，年内网下申购收益率达3.45%。9月上半月华夏凯德商业REIT发行，网下认购倍数达252.6倍（历史第三高），获配比例为0.4%。网下询价区间收窄，机构顶格报价趋势仍在，华夏凯德商业REIT有98%产品以询价上限报价，但最终定价位于询价区间的82%位置，较“二孰低”大幅下调，让利幅度扩大。9月上半月，中金唯品会奥莱REIT上市，首日涨幅为27%，较8月首发项目收窄。截至9.15日，剔除极端值后，0.5/1亿元现金账户网下打新收益分别为172/345万元，申购收益率为3.45%。
　　国家发改委发布“782号文”，多元资产加速进场，扩募混装开辟新途。9.12日，国家发改委发布“782号文”，推动公募REITs市场扩容提速，加快成熟项目申报的同时，支持铁路/港口/特高压输电/文旅等新资产发行，鼓励更多民间投资项目上市。扩募流程获简化，门槛缩短至6个月，允许购入非同行业的关联性资产。
　　新资产招投标信息屡现，仓储物流首发估值折价率呈收窄趋势。截至9.15日，2单扩募已注册未发行，14单项目在审。2单在审首发项目更新估值，仓储物流估值折价率有收窄趋势，中海商业估值折价率较近期发行的消费项目也有收窄。近期招投标中出现文旅、港务等新型资产，9月上半月2单招投标信息更新。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。