本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比分化，移动平均去化月数下降。上周(8.30-9.5)34个重点城市新房合计成交220.5万平米，环比-3.3%，其中，一二线环比-1.5%，三四线环比25.4%。9月(9.1-9.5)34城一手房成交同比+11.6%，较8月+44.1%。其中，一二线同比+13%，三四线同比-3%，分别较8月+44.6pct和+37.5pct。上周13城二手房合计成交94.7万平米，环比+29.3%；9月累计成交同比+28.3%，较8月环比+29.3%。库存方面，上周15城合计推盘90万平米，合计成交86万平米，对应成交推盘比为0.96倍，最近三个月（25年6月-25年8月）分别为1.02倍、0.95倍和0.98倍。截至上周末（2025/9/5）15城合计住宅可售面积为8930.9万平米，环比+0.04%。3个月移动平均去化月数为22.3个月，环比-0.2个月。
　　主要政策新闻：深圳放开8区住宅限购，深户及社保1年非核心区不限套数。因城施策方面，9月5日晚，深圳发布进一步优化调整房地产政策措施：符合本市商品住房购买条件的，可在罗湖、宝安等特定区域不限套数购买，非深户无1年社保/个税证明者在上述区域限购2套；企事业单位可在本市范围内购买商品住房用于解决员工住房需求；个人住房信贷利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；公积金方面，福州发布公积金提取政策的相关通知，拟放宽公积金提取期限、可用于购买车库、更新电梯等。土地市场方面，建发以23.2亿元竞得上海青浦、闵行、普陀等地块，合计出让面积7.8万平方米。
　　公司动态跟踪：头部房企积极分红派息，优质公司保持逆势增长。销售方面，25年8月销售及同比：金地集团22.2亿元（-58.9%），18.0万平方米（-51.9%）；25年1-8月累计销售及同比：金地集团219.5亿元（-53.9%），161.4万平米（-49.8%）。分红派息方面，多家房企发布每股派息公告，中国金茂每股派发0.03港元/股；华发股份每股派发0.02元。股份回购方面，多家房企发布股份回购公告，华发股份（1.3亿元/2,572万股/0.94%）；招商蛇口（4.3亿元/4,480万股/0.49%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，相对收益为-0.67%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：首开股份、宁波富达、上实发展、珠江股份、中润资源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为南国置业、亚太实业、张江高科、天保基建、天房发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，相对收益为0.67%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为16.5/14.4倍；物管25/26PE均值分别13.8/12.4倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。