新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为158.8万平，环比下降28.9%，同比下降15.5%，同比降幅较上周扩大了2.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-35.3%、-20.7%、-37.6%，同比增速分别为-43.4%、7.9%、-4.5%。一线城市同比降幅较上周扩大了24.2个百分点，二线城市同比增速较上周提升了19.9个百分点，三线城市同比降幅较上周收窄了2.5个百分点。
　　二手房成交面积同环比降幅均扩大。18个城市二手房成交面积为145.5万平，环比下降6.6%，同比下降4.8%，同比降幅较上周扩大了4.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-14.1%、-3.2%、-6.6%，同比增速分别为-6.1%、-8.2%、6.3%。其中，一线城市同比降幅较上周扩大了2.2个百分点，二线城市同比增速较上周下降了13.9个百分点，三四线城市同比增速较上周提升了10.4个百分点。
　　新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。12个城市新房库存面积为11186万平，环比增速为0.4%，同比增速为-15.5%；去化周期为17.9个月，环比上升0.5个月，同比上升0.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、15.8、55.9个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.4、0.6、4.5个月，一、三四线城市同比分别下降0.2、2.8个月，二线城市同比上升1.4个月。
　　土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1616.5万平方米，环比上升42.6%，同比下降1.1%；成交土地总价为417.7亿元，环比下降24.6%，同比增加44.7%；楼面均价为2583.9元/平，环比下降47.1%，同比增加46.4%；土地溢价率为0.9%，环比下降5.3个百分点，同比下降2.0个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为196.2亿元，环比上升29.2%，同比下降13.1%（前值：205.0%）。总偿还量为110.9亿元，环比上升104.5%，同比上升10.0%（前值：-37.0%）；净融资额为85.3亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.2%，较上周上升5.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.9%，较上周上升2.6pct。房地产板块PE为25.52X，较上周上升0.49X。
　　政策
　　本周，上海宣布明年将启动城中村整体改造项目；北京五环外取消限购。
　　根据8月7日微信公众号“上海住房城乡建设管理”，上海将积极探索符合上海市实际的城市更新新模式新机制，制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，明确在2026年全面启动城中村整体改造项目，2027年全面完成小梁薄板房屋改造，继续开展老旧小区改造，加快推动商业商务提升活力，促进产业用地提质增效、推动“一江一河一带”功能融合和品质提升，强化历史文化保护传承等。根据上海住建委披露的数据，2022年上海在成片旧区改造完成后，加力推进“两旧一村”改造，2023年至2025年6月，零星旧改完成29万平；旧住房成套改造完成72万平；城中村改造认定44个项目；完成老旧小区改造3910万平，加装电梯8044台。
　　 8月8日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。1）限购政策优化方面，首先，五环外购房不限套数。根据中指院，今年1-7月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，是新房市场的成交主力地区，二手房成交套数五环外占比也超50%。五环外购房不限套数，一定程度上更好可以满足职住平衡的购房需求。本次限购优化，直接利好五环外市场，同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体来说，政策有利于促进这部分改善需求释放。而渐进性的放松也仍保留了未来限购政策进一步优化的空间。其次，新政明确“成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策”，北京市单身户籍人士在五环内的限购套数从1套增至2套。至此，目前北京最新的限购政策为：五环内本市户籍单身或家庭限购2套，非本市户籍单身或家庭限购1套（需满足社保/个税年限连续3年）；五环外购房不限套数，不过非本市户籍仍需满足社保/个税年限连续2年的要求。2）公积金政策优化方面，首先，二套最低首付比例不再区分五环内外二套首付比例。此前二套公积金贷款首付比例为五环内不低于35%、五环外不低于30%，本次统一执行30%。其次，扩大首套房公积金贷款支持范围：对借款申请人在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。另外，提高每缴存一年公积金的可贷款额度，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元，缩短了可申请最高贷款的时间，有利于促进需求更早释放。最后，还提及支持提取公积金支付购房首付款的同时申请公积