核心观点
　　北京作为一线核心城市，发布楼市新政具风向标意义。本次北京楼市新政松绑五环外限购，通过区域差异化政策定向释放五环外平原新城的住房需求，促进职住平衡，有利于缓解中心城区的人口压力，同时可加速五环外区域的库存去化。此外，加大公积金支持力度，降低居民购房资金压力，有助于激活市场需求，加快房地产行业止跌回稳。
　　事件：
　　8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。《通知》明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并从从住房套数认定、可贷款额度、贷款提取等方面加大了住房公积金支持力度。
　　简评
　　北京政策有助于持续巩固房地产市场止跌回稳态势，具风向标意义。自去年9月26日中央政治局会议首次明确要求“促进房地产市场止跌回稳”以来，6月13日国常会再次明确部署“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。今年上半年，北京新建商品住宅月均成交面积40万平米，较去年四季度月均成交面积下滑32.1%；成交均价同比增长6.9%。二手住宅月均成交面积136万方，较去年四季度下滑21.8%，二手房出售价挂牌指数下跌2.8%。针对上述情况，作为一线核心城市的北京出台本次新政，积极应对市场变化，具风向标意义。
　　定向松绑限购，促进职住平衡，利好五环外区域库存去化。本次优化明确符合条件的居民家庭购买五环外住房不限套数，同时保持五环内限购政策不变。自北京城市总体规划实施以来，五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，本次调整通过“区域差异化政策”定向释放五环外平原新城的住房需求，促进职住平衡，缓解中心城区人口压力，同时有助于加速五环外区域库存去化。
　　加大公积金支持力度，促进购房需求释放。《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元，借款人申请120万元贷款缴存年限降低4年。支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。此外，明确全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且北京无房的借款申请人，可按首套房申请贷款，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，最低首付比例统一调整为不低于30%，大力支持改善型需求。
　　本次新政再次体现出政府对房地产市场止跌回稳的重视和决心，我们看好房地产行业板块整体表现。看好优质商业地产公司：新城控股、华润万象生活、华润置地、龙湖集团等。高质量开展城市更新背景下，推荐开发产品力强、布局核心城市的开发商：滨江集团、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等。看好轻资产经营服务公司：招商积余、南都物业、绿城服务、滨江服务、贝壳等。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
　　物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期的风险：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。