政策点评：北京取消五环外限购，优化公积金贷款政策
　　8月8日，北京住建委、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从限购政策和公积金贷款支持力度两个方面对房地产政策进行优化。
　　本次限购放松主要针对五环外及单身人士。新政前，本地家庭、单身人士在原有限购套数基础上可在五环外增购一套。新政后，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。此外，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，即单身人士在五环外不限购，且五环内的限购套数变为两套（此前为一套）。根据中指研究院统计，今年1-7月北京五环外新房、二手房的销售套数占比分别为81.6%、51.1%，其中二手房成交占比自2023年以来保持在50%以上，本次五环外取消限购将进一步促进改善需求释放。
　　公积金优化首套房认定标准，提高二套贷款额度。首先，对借款申请人在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为认定为首套房。
　　其次，二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，同时二套房公积金贷款最低首付款比例由五环内不低于35%、五环外不低于30%，统一调整为不低于30%。
　　第三，提高每缴存公积金一年可贷额度，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。政策调整后，借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。
　　最后，为落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。
　　北京是7月30日政治局会议后首次优化房地产政策的一线城市，我们认为这与7月市场成交大幅下滑有关，也体现出“止跌回稳”的政策目标仍未改变。根据中指研究院数据，今年7月北京新房销售面积同比下降31%，1-7月累计同比下降13%。根据Wind数据，7月北京二手住宅成交套数同比下降18%，环比下降16%，成交量大幅减少。另一方面，可以看出目前政策出台节奏主要取决于市场表现，采取渐进式的放松。因此，在新房和二手房成交同比持续下滑的背景下，我们认为上海、深圳也将进一步调整限制性政策，提振市场信心。
　　投资建议
　　新房、二手房市场成交量同比持续下降，“止跌回稳”政策预期上升。北京率先优化调控政策，并且未来还有放松空间，我们预计上海、深圳也将进一步跟进，政策仍然呈渐进式放松。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。