主要结论：本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5%。从主要指数周涨跌幅对比来看：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降。全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大。截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP。两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃。
　　中证REITs指数周涨跌幅为-0.09%，年初至今涨跌幅为+10.9%。截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周（2025/7/14-2025/7/18）涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%）。截至2025年7月18日，近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点。
　　不同类型REITs涨跌分化。截至2025年7月18日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收跌，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%）。
　　生态环保类REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态环保类本周交易最活跃，园区基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元）。
　　两单数据中心REITs成功完成发售。南方万国数据中心REIT公众有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，资金覆盖倍数约为455倍；南方润泽科技数据中心REIT公众有效认购286.16亿份，确认比例0.3145%，覆盖倍数约为318倍。两项目底层资产分别为昆山国金云计算数据中心和廊坊润泽A-18数据中心，认购热度凸显数字基建资产的强劲吸引力。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。