扩募业务新政出台，明确三类扩募方式。在首批公募REITs上市4周年之际，公募REITs总市值首次突破2000亿元。一方面，供给端加速扩容，REITs市场规模和成熟度的提升，另一方面，在市场利率低位运行与资金配置需求共振之下，REITs稳定的分红收益和权益资产的属性，吸引投资者纷纷入场。政策方面，6月24日，央行、国家发改委、财政部等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，提出支持消费基础设施发行REITs，预期更加多元化的消费基础设施REITs有望入市；6月27日，上交所发布并实施REITs扩募的新政策，明确REITs三大扩募形式，对限售、定价、除权及分红等细节作出安排，深交所REITs非定向扩募业务功能将于6月30日起正式启用，相关细则同步公告，预期公募REITs扩募流程将进一步规范，可预期性提升，“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局将正式开启。
　　首发发行明显提速，上半年打新收益率2.54%。25年6月，REITs发行节奏明显加快，单月发行5只REITs，首批2单数据中心REITs已启动招募；网下平均558个配售对象参与询价，再创月度新高，初步询价认购倍数平均225倍，平均配售比例不足0.5%，中金亦庄产业园REIT仅网下配售比例仅0.38%，创历史新低。6月上市的2只REITs首日均涨停，1-6月，1亿元资金REITs网下认购收益率2.54%。
　　首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升。6月16日，华夏北京保障房REIT的扩募发售，扩募发售价4.220元/份，较基准价溢价9.72%，较发售日收盘价折价5.0%，最终扩募规模9.46亿元。目前共6只REITs的扩募项目正在排队，其中，国君临港产业园REIT已注册通过，公告披露预测扩募后25年分派率提升至4.10%。此外，博时招商蛇口产业园REIT公告拟申报第二次扩募。
　　指数涨幅环比收窄，换手率持续走低。6月，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄，且跑输沪深300指数；个券价升量跌现象延续，占比74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅为2.37%，换手率已连续4个月持续下行，6月降至平均0.77%；板块方面，仓储物流REITs连续2个月涨幅较为亮眼，1-6月累计上涨20%，仅次于消费、保租房。截至25年6月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%；估值方面，特许经营权：市政/水利/环保/能源/交通板块P/NAV分别位于历史的87%/85%/83%/82%/71%分位，中债IRR分位值分别位于历史的8.9%/9.7%/46.8%/6.0%/25.2%分位；产权类：保租房/消费/仓储物流/产业园板块P/FFO分别位于历史的97%/81%/71%/68%分位，中债IRR分位值分别位于历史的9%/9%/24%/43%分位。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、REITs项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化影响顺周期REITs资产运营情况、系统性风险等。