5月REITs指数回升，中证REITs全收益指数表现更佳。25年5月，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数重拾涨势，分别上涨2.6%/3.0%；今年以来累计涨幅分别为9.8%/12.2%，相对沪深300的超额收益率分别为12.1%/14.5%，相对中债-国债总财富(7-10年)指数的超额收益率分别为9.2%/11.6%。
　　保租房/消费/仓储板块涨幅靠前，保租房/消费/水利估值高位。5月，占比88%的REITs净值累计上涨，平均涨幅为4.20%。其中，保租房/消费/仓储REITs个券悉数上涨，板块平均涨幅分别为6.78%/6.42%/5.25%。今年以来，消费REITs累计涨幅均值为33.4%，保租房次之（21.3%）。截至25年5月30日，特许经营权：P/FFO均处于历史较高水平，水利/能源/交通/环保/市政板块分别位于历史的92%/88%/81%/77%/68%分位；产权类：保租房/消费REITs的P/NAV均值双双为1.55倍，分别位于历史的95%/97%分位；二者中债REITs IRR分别为3.1%/2.3%，相对较低，分别位于历史的2%/3%分位。
　　特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.37%。截至2025年5月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.86%/6.28%。1）产权类：各板块派息率TTM较为接近，其中消费REITs相对较高（3.00%），保租房较低（2.49%）；2）特许经营权类：交通REITs大幅领先（7.37%），水利设施则相对较低（3.30%）。
　　苏州恒泰保租房REIT首日涨停，1亿资金收益率2.3%。25年5月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，首日涨停（涨幅30%，标的网下认购超100倍，无限售安排）。5月，REITs首日、第4日收盘涨幅分别为30%/51%(环比+16.5pct/37.5pct)，25年以来双双维持“零破发”。以上市日口径计，25年1-5月，0.5/1亿元资金网下合计收益115.18/230.36万元，收益率2.30%。
　　 13只REITs拟上市，7只REITs拟扩募。5月，创金合信电子城产业园REIT申报首发。目前，中银中外运仓储物流REIT、中金中国绿发商业资产REIT首发已审核通过，华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT扩募已审核通过。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、REITs项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化影响顺周期REITs资产运营情况、系统性风险等。