核心观点
　　能否有一套客观标准，定量分析中国地产企稳所需的宏观条件？中国高低能级城市的地产分化极大，且底层逻辑截然不同，综合考虑种种复杂因素，我们给出评估中国地产企稳的两套模型。
　　针对低能级城市，关注消费属性，用房价收入比进行评估。需要剔除东亚高储蓄率以及中国特有的土地财政模式对数据干扰。
　　针对高能级城市，关注投资属性，用净投资回报率模型评估。按揭利率才是当前高能级城市房价走势的关键变量。模型还给出不同高能级城市的敏感性测算结果。
　　对于当前地产，模型给出两点判断：
　　①中国低能级地产已有弱企稳迹象，企稳的基础是否扎实关键看后续居民收入走势。
　　②假设租金不变，高能级地产企稳（净投资回报率为0），需要利率调降空间。
　　摘要
　　地产一直以来是中国宏观经济绕不开的重要话题。尤其当年初地产脉冲过后，高能级地产数据再度走弱，市场对地产的讨论再度升温。
　　2022年以来一直困惑市场的问题，挥之不去——中国地产是否企稳，何时企稳，需要怎样的条件才能企稳？
　　我们尝试从国际经验比较入手，考虑中国地产的复杂性，套用两个模型定量观测中国地产企稳的宏观条件
　　一、首先面临的是跨国经验对比中的两个经典问题
　　跨国经验对比是研究地产这一类长周期宏观变量常见方法。
　　当我们对比房价收入比跨国经验时，我们发现三个有趣的异常现象：
　　①亚洲发达经济体房价收入比相对偏高；
　　②各国核心城市房价收入比普遍更高；
　　③中国一线城市房价收入比尤其高。
　　这三个特殊现象提示我们两个问题：
　　第一，跨国比较，中国更应该贴近日韩等亚洲经济体，还是更采用普通国家的一般经验？
　　第二，一线城市是否适用于普通的跨国比较，尤其是中国一线地产房价收入比奇高？
　　对此我们给出判断：
　　其一，亚洲国家房价收入比偏高，源自出口导向经济模式天然会带来居民储蓄率偏高，故而房价收入比要高于欧美等消费型经济体。中国房价收入比的国际经验比对，我们更应选择对标东亚国家。
　　其二，各国核心城市的房价收入比均远高于普通城市，中国一线城市更甚。这一世界共性的规律背后，起因核心城市拥有充裕的公共资源和就业机会，人口持续流入会撬动核心城市具备较强的金融属性。中国幅员辽阔，地区间的经济梯次丰富，一线城市对劳动力的吸引力要强于其他国家核心城市。这也告诉我们，核心城市，尤其是中国高能级城市地产企稳的评估，适用房价收入比之外的模型。
　　二、地产企稳判断：不同能级城市适用两套评估体系
　　不同能级城市面临的人口净流向、现有住宅供需情况等截然不同，因此评估不同能级城市的房价是否进入合理状态，应适用两套评估体系。
　　针对中国低能级城市，住宅定价依然具备完全的消费品属性，适用消费品定价模型。
　　针对中国高能级城市，人口流入导致住宅有稀缺性，地产仍具备一定金融属性，适用投资品定价模型。
　　房地产消费品定价模型，一个落地的量化标准便是房价收入比。
　　国际上对于房价收入比的范围并没有严格界定。经验显示房价收入比在6倍以内是合理区间。只不过东亚经济体房价收入比远高于欧美，我们需要对这些国际经验进行更细节的拆解。
　　房地产投资品定价模型，一个落地的量化标准是净投资回报率。
　　净投资回报率决定了房产作为投资品的性价比。作为一项庞大的投资支出，投资一笔房地产的主要成本就是各项税费以及按揭利率。而投资一笔房地产的主要收益就是租金（扣除个人所得税）。
　　当价格上涨预期较强时，净投资回报率可以为负，因为房价上行作为补偿。而当价格下行预期偏强时，投资净回报率只有在零甚至以上，才能够撬动悲观预期下的地产投资需求，此时地产才有企稳可能。
　　故而判断投资品属性较强的中国高能级城市房价是否企稳，可以用净投资回报率是否等于零这一标准进行判断。
　　三、房价收入比经验：中国低能级地产企稳的评判条件
　　我们首先观察到，对比其他国家经验，中国房价收入比显著偏高。主要有三点原因。
　　其一，中国居民具有偏高储蓄率。这一点与东亚国家（日本、韩国）极为类似。毕竟同等收入，储蓄率更高意味着真正可用作购买地产的资金更为充裕。欧美经济体看似收入偏高，但储蓄率偏低，真实可拥有购房的资金偏少，房价收入比自然低于东亚经济体。
　　其二，中国特有的土地财政运行模式。土地财政模式下，中国地方政府将所获得的土地出让金，投向公共服务领域，维持低廉的公共服务价格。所以中国土地财政模式一端是地价推高房价，一端是高地价下公共服务价格偏低，相当于变相提高居民储蓄率，所以最终中国居民的房价收入比偏高。
　　其三，中国经济的广度和包容性更强。中国一线城市经济发展水平和产业结构已可比肩发达经济体，中国一线相对弱三四线城市的收入差距，可类比于日韩相对东南亚。这就导致中