概览和展望
　　存量难去与增量压顶下的深度调整
　　2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场延续深度调整周期，租金水平呈现连续第11个季度下行，平均净有效租金环比跌幅扩大1.7%至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡矛盾进一步加剧：一方面，某TMT龙头企业搬迁至自建楼宇引发科技园、后海等核心商务区大面积退租潮，叠加宏观经济复苏乏力导致需求端持续疲软，市场录得三年来首次单季度负净吸纳量（-52,079平方米）；另一方面，敏华总部大厦及前海嘉里中心三期等新增供应入市（合计9.5万平方米），叠加历史积压库存超260万平方米的持续施压，推动全市空置率攀升至25.7%。
　　需求端呈现显著结构性分化，专业服务业（36.3%）、TMT（24.7%）及金融业（17.2%）构成核心驱动力。其中，TMT行业需求集中体现于互联网平台及软件开发领域，尤其物联网解决方案与医疗健康类软件企业增长显著。金融业则以信托机构办公集约化调整及商业银行搬迁为主导，证券与保险机构凭借稳定的租赁需求展现出行业韧性。从交易类型来看，搬迁需求主导市场（占比61.1%），且70%以上为同区域内部迁移。大宗交易市场亮点为兴业银行以人民币66亿元收购南山区恒大深圳湾超总项目底层商业及中高层部分办公物业，通过“债务重组+资产证券化”模式实现风险缓释。
　　2025年第二季度预计新增供应约10万平方米，但需求端支撑持续疲软，租金下行拐点延后，跌幅或进一步扩大。中长期看，尽管某TMT龙头企业撤租的直接影响已逐渐弱化，净吸纳量有望向历史均值修复，但受新增供应持续入市及超260万平方米库存积压影响，全市写字楼市场"增量压顶、存量难去"的供需错配格局将延续，预计全市写字楼空置率将继续攀升，市场修复周期因供需失衡矛盾深化而显著延后。