C-REITs一级市场持续扩容，二级表现领跑。截至2025年6月16日，C-REITs已累计上市66只，累计市值突破2000亿元。一级发行方面，2024年全年发行上市29只C-REITs，累计发行规模656亿元；二级表现上，2025年6月16日中证REITs全收益指数收于1117.87点，较2025年初累计涨幅达14.69%，收益率在各项大类资产中领跑。2025年6月18日，“南方万国数据中心REIT”、“南方润泽科技数据中心REIT”获批，分别为上交所、深交所的首单数据中心公募REITs，底层资产类型进一步扩容。
　　2025年初以来上市的7只C-REITs市场认购热情均较高。2025年以来，网下投资者和公众投资者的平均认购比例均来到了2024年初以来的低位，其中2025年2-5月的网下投资者平均认购比例均在2%以下，2025年2-5月的公众投资者平均认购比例维持在0.3%以下，“资产荒”背景下的C-REITs基金份额“一份难求”。
　　 2025年6月18日，证监会批复了全国首批两单“数据中心REIT”的注册，即“南方万国数据中心REIT”和“南方润泽科技数据中心REIT”。数据中心REITs作为新型基础设施资产，与传统产权类REITs在运营模式、收益稳定性、估值逻辑等方面存在显著差异。
　　运营模式：数据中心是典型的技术密集型资产，其运营模式高度依赖专业化的运维能力和持续的技术迭代；另一方面，数据中心具有显著的高能耗属性，运营商需要积极通过技术升级和绿色能源应用来降低PUE（电能利用效率）以满足政策要求。
　　收益稳定性：数据中心资产的收益相较于传统产权类REITs资产或更加稳定，主要是因为客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高；签约率、上架率/计费率是数据中心资产的关键运营指标。
　　估值逻辑：对于数据中心REIT而言，虽然和传统产权类REITs一样采取收益法进行估值，但由于资产属性之间的差异，数据中心资产在现金流结构和折现率等方面和产业园区、保租房等不动产权也有较大差异。从现金流结构来看，传统产权类REITs可能更适合险资等长期配置型资金，数据中心REITs或更适合交易型资金以博弈现金流收益。
　　C-REITs二级持仓以券商自营、保险资金为主。根据《监管规则适用指引——会计类第4号》，投资者可以选择将REITs投资作为权益工具计入FVOCI科目，其公允价值变动计入OCI，不影响损益，这一变化也提升了交易型账户对C-REITs资产的关注度，其中券商自营就是最为典型的代表。对于保险资金而言，其负债端久期较长，而REITs的长周期和稳定分红恰好符合保险资金的配置需求。此外，截至2024年末FOF基金对C-REITs的参与度整体仍较低，后续建议关注FOF资金进场所带来的边际增量。
　　投资建议：“数据中心REIT”作为“新基建”的重要组成部分，具有不动产和科技的双重属性，或在上市初期具有较大的溢价空间。首先，“南方万国数据中心REIT”和“南方润泽科技数据中心REIT”作为首批“数据中心REIT”，其底层资产具有区位优越（长三角枢纽节点、京津冀国家枢纽节点）、高能效表现（PUE值低）等特点，是增长驱动因素明确、发展前景广阔的稀缺资产，预计将在上市初期吸引一批对高成长性的科技资产有配置需求的资金抢配；其次，REITs的流动性通常低于A股，但新资产上市初期，由于发售份额有限且战配份额占比较高，因此网下和公众投资者可获配份额相对有限，供不应求的状态或将在这两单“数据中心REIT”的发售过程中上演。因此，我们建议投资者或可积极参与两单已获批“数据中心REIT”的网下发行，锁定上市初期的溢价收益。
　　风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险：本文数据主要来自于WIND、C-REITs招募说明书等，可能会存在数据处理和统计不准确的风险；2）基础资产运营收益不及预期风险：“数据中心REIT”面临技术迭代风险、对运维能力要求较高、具有高能耗属性，可能存在项目收益不及预期的风险；3）基本面不及预期的风险：若经济基本面不及预期，REITs估值或受拖累下行。