投资提示：
　　本次询价时间为2025年6月16日，询价区间为2.341元/份-3.301元/份，募集份额为4亿份，拟募集资金为11.28亿元。
　　项目区位优势显著，三个子项目区域内新增供给较少。基础设施建设为无锡项目、瑞达昆山、金华项目、昆山千灯、天津物流及成都项目，位于江浙地区及天津和成都，区域内交通便利，经济辐射能力强。未来三年，瑞达昆山、金华项目、昆山千灯区域内仅有1个新增竞品项目供应，供需较为稳定，而无锡项目、天津项目、成都项目新增竞品供给相对较多。项目原始权益人为中国外运，是我国首家境外上市的现代物流企业、招商局集团物流业务的统一运营平台和统一品牌，国内拥有约1,300万㎡土地资源，海外网络已覆盖43个国家和地区。
　　 22-24营收攀升但EBITDA下滑，盈利指标改善但不及可比均值。22-24年，基础设施项目合计实现营业收入95.15/104.08/107.04百万元，稳步增长，实现EBITDA69.98/71.32/61.89百万元，整体下滑。其中，仅瑞达昆山、金华项目营收、归母净利逐年稳步攀升，其余项目在个别年度均不同程度同比下滑，且成都项目24年营收、净利润同比双降，天津项目EBITDA已连续下滑两年。同期，毛利率为47.23%/48.02%/50.13%，运营净收益率分别为62.38%/64.50%/64.22%，整体改善但低于可比REITs均值。
　　 21-24H1出租率稳居95%，预测协议到期后整租租金均下调。22-24年，项目整体出租率稳定在95%左右，23年起高于可比均值，成都项目出租率相对较低且逐年下滑。截至24年底，前五大租户收入占比87%，高于可比均值。整租模式下，客户均为关联方且租户履约能力强，子项目租金单价年增长率3%-4%，但预计协议到期后租金价格将下调3.87%至16.75%（相较于到期时点），其中无锡项目、天津项目下调幅度超-16%；60%的租赁面积将在27年到期，但已续签至32年。散租模式下,成都项目共签约24个租户，行业分布涵盖供应链/第三方物流、航空、批发和零售等，租金增长率相对较低，有7个租户增长率约为1%-3%，其余不增长；占比43%、68%的仓库、办公租赁面积将在25年到期。
　　预测25年现金分派率5.56%，领先可比REITs。25年/26年可供分配金额分别为2718、3258万元，假设100%分配并按11.28亿元拟募资额计算，对应净现金流分派率为5.56%、5.72%，25年领先可比REITs。
　　折现率位于可比范围内，资产估值增值率128%。基础设施项目折现率7.25%~8.00%，可比REITs子项目的折现率范围在7.00%~8.50%（不考虑二线及其他城市的两个子项目），差异较小。截至24年底，项目评估价值较账面价值增加6.15亿元，增值率为127.64%，低于可比REITs均值。其中，无锡项目、瑞达昆山增值率较高，而天津项目、成都项目折价。
　　 P/NAV低于可比REITs均值，25年资本化率6.83%。本基金NAV为2.81元，以初步询价区间计算P/NAV为0.83~1.17倍，低于可比REITs均值1.21倍，上限仅高于中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT。项目25年资本化率为6.83%，高于可比REITs均值6.13%。
　　风险提示：1）重要现金流提供方风险：24年末，5个独立的整租方收入占比81.27%。在本基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。2）租约集中到期风险：整租模式下的5个子项目与整租方签订的租赁协议将在2032年1月、3月以及2033年3月、7月集中到期。上述5个项目整租方的租赁面积合计占比81.68%，存在因租约到期后未能续租且未能获取新租户入驻而导致出租率下降的风险。3）保税区进出口贸易风险：无锡项目、瑞达昆山位于综保区内，整租方与项目公司的仓库租赁业务虽不受进出口贸易直接影响，但其服务的终端客户若涉及进出口业务，或影响基金投资人收益分配稳定性。