事件：
　　 3月31日，克而瑞发布2025年3月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额290亿元，华润、绿城单月销售额分别为261、215亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期270亿元下降至215亿元。3月单月销售过百亿房企为10家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少8家。
　　点评：
　　3月房企销售额单月同比-19%/累计同比-13%，分别较前值-23pct/-6pct，销售边际出现回落。根据克而瑞数据，2025年3月，50家房企单月销售金额2,468亿元，同比-19.4%、较前值22.6pct；销售面积为1,242万方，同比-19.3%、较前值-6.2pct。2025年1-3月累计销售金额5,568亿元，同比-12.8%、较前值-5.7ct；销售面积2,893万方，同比-19.5%、较前值-0.4pct。24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅出现显著收窄，25年以来销售出现反复，2月改善后3月边际回落。目前国内销售市场结构性分化仍然明显，一二线城市好于三四线，并且我们维持认为后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”的格局，我们依然看好布局核心城市的优质房企的销售表现。
　　 3月单月销售：保利、华润、绿城排名前三，3月房企销售有所分化、优质房企同比增长明显。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、绿城分别位列二三。其中，保利290亿（YOY+7%）、华润261亿（YOY-13%）、绿城215亿（YOY-7%）、中海212亿（YOY49%）、越秀180亿（YOY+59%）、招蛇156亿（YOY-18%）、万科132亿（YOY-46%）、华发123亿（YOY+29%）、滨江103亿（YOY+1%）、建发房产97亿（YOY-37%）、金茂72亿（YOY+3%）、龙湖68亿（YOY-37%）、碧桂园39亿（YOY-30%）、金地31亿（YOY-49%）、世茂30亿（YOY-23%）、旭辉20亿（YOY-52%）、新城20亿（YOY-53%）、阳光城16亿（YOY+22%）、融创14亿（YOY-60%）、中南4亿（YOY-79%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+59%、华发+29%、阳光城+22%、保利+7%、金茂+3%、滨江+1%等，显著好于行业。
　　 1-3月累计销售：保利、华润、中海排名前三，前3月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，华润、中海分别位列二三。其中，保利630亿（YOY+0%）、华润512亿（YOY+1%）、中海464亿（YOY-23%）、绿城363亿（YOY4%）、招蛇351亿（YOY-13%）、万科344亿（YOY-41%）、越秀308亿（YOY+42%）、华发295亿（YOY+45%）、建发房产282亿（YOY-11%）、滨江231亿（YOY-12%）、金茂183亿（YOY+4%）、龙湖167亿（YOY-29%）、融创100亿（YOY+0%）、碧桂园95亿（YOY46%）、金地82亿（YOY-51%）、世茂71亿（YOY-14%）、旭辉54亿（YOY-46%）、新城50亿（YOY-58%）、阳光城38亿（YOY-2%）、中南13亿（YOY-72%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+45%、越秀+42%、金茂+4%、华润+1%、融创+0%、保利+0%、阳光城2%、绿城-4%、建发房产-11%、滨江-12%等，显著好于行业。
　　投资分析意见：新房销售同比回落，核心城市销售仍强，维持“看好”评级。我们认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，并维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。