事件:
　　2025年3月26日深圳国际发布2024年业绩：
　　2024年，公司实现营业收入155.71亿港元，同比下降24.13%，完成归母净利润28.72亿港元，同比增长51.05%。
　　投资要点:
　　土地整备确认税后收益23.67亿港元，2024业绩同比实现高增
　　2024年，公司实现营业收入155.71亿港元，同比下降24.13%，主要系去年同期前海住宅项目（颐城栖湾里）交付并确认收入约55亿港元，而本年无该项收入。尽管2024年公司录得资产减值损失8.67亿港元及公允价值损失2.42亿港元，但得益于公司杭州一期项目、贵州龙里项目实现REITs出表录得税后收益5.87亿港元，以及公司华南物流园土地整备确认税后收益约23.67亿港元，最终公司2024年完成归母净利润28.72亿港元，同比增长51.05%。
　　债务结构持续优化，财务费用同比大幅下降
　　2024年公司持续优化债务期限及币种结构，压缩外币贷款规模。截至2024年末，公司外币借贷比例为8%，较去年同期下降19pct，有效降低了汇率波动风险，使得公司2024年汇兑亏损为0.26亿港元，较去年同期减少5.28亿港元。同时公司融资成本的下降也缓解了公司的财务负担，最终公司2024年财务成本总额为15.90亿港元，同比减少33.10%。
　　华南物流园项目开始兑现，高比例分红下价值彰显
　　公司华南物流园土地整备共涉及4块土地，2024年华南物流园第一期留用土地02-20-04地块已确认土地整备税后收益23.67亿港元，根据我们测算，后续3块土地预计可释放税后土地增值收益84.02亿元人民币，公司业绩将得到有力支撑。同时公司高度重视股东回报，2024年每股分红达0.598港元，同比提升50%。公司实际的分红比例常年维持在50%左右，若公司继续保持50%分红比例，参考2025年3月27日市值，我们预计公司2025、2026年股息率分别为9.11%、9.50%，高比例分红下价值彰显。
　　盈利预测和投资评级
　　我们预计深圳国际2025-2027年营业收入分别为183.21亿港元、202.02亿港元与217.41亿港元，同比分别+18%、+10%、+8%；归母净利润分别为35.07亿港元、36.57亿港元与30.19亿港元，同比分别+22%、+4%、-17%，对应PE分别为5.49、5.26与6.38倍。公司掌握优质资产，持续稳定高股息，未来价值回归路径清晰，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　华南物流园转型升级项目进度不及预期风险；REITs出表节奏不及预期风险；汇率波动风险；物流园出租率波动风险；高速公路被分流风险；港股估值体系与A股存在差异；测算仅供参考，以公司实际披露为准。