公司公布2024年报业绩：收入155.7亿港币，同降24.1%；归母净利润28.7亿港币，同增51.1%，公司归母净利润符合业绩预告28-31亿港币。2024年华南物流园转型项目录得土地置换税后收益23.7亿港币，成为利润增长重要来源，我们预计该转型项目中期将持续贡献利润。另外公司若维持50%分红率，按3月26日收盘价，我们预计25E股息率为9.2%，具有较强吸引力，同时伴随内需增长，公司主业或将稳健增长，维持“买入”。
　　24年各业务板块运营存在压力
　　2024年公司继续扩张物流业务，运营面积同增22%至579万平米，不过新投入运营园区或需时间培育，物流业务营收18.4亿港币，同比持平，同时若干物流园承受公允价值损失和资产减值，虽然华夏深国际REITs发行录得利润5.9亿港币，但物流业务整体归母净利润5.2亿港币，同降3.0%。港口业务方面，新投入运营港口仍处培育阶段，归母净利润同降31.2%至0.6亿港币。收费公路业务由于益常高速出表、异常天气等原因，路费收入及净利润同降8%/12%，另外大环保业务经营承压，计提资产及信用减值损失，使得深高速贡献归母净利润5.60亿港币，同降44.3%。
　　华南物流园转型落地，盈利有望维持较高水平；股息率具备吸引力
　　2024年虽然公司主要业务板块经营存在压力，但归母净利润28.72亿港币，同增51.1%，主因华南物流园转型项目录得土地置换税后收益23.7亿港币。此次转型土地的建筑面积为12.7万平米，公司剩余待转型土地，商业住宅建筑面积为38.1万平米，规划将分两期实施转型，相应土地置换收益或更为可观，推动公司盈利维持较高水平。另外公司将外币负债占比降至8%，有效降低汇率敏感性，24年汇率损失为0.25亿港币，较24年5.53亿港币大幅下降，同时财务成本下降32.6%至17.64亿港币。同时公司若保持50%分红率，按3月26日收盘价，25E股息率有望达9.2%，具备较强吸引力。
　　盈利预测与估值
　　我们调整公司25-26年归母净利润-12.7%/2.9%至34.21/33.02亿港币，并预计27年归母净利润为31.37亿港币。调整24E/25E利润预测主要考虑华南物流园盈利释放节奏或较此前预期更为平滑。我们基于SOTP估值法得出的目标价为9.30港币（下调2%，前值9.50港币）。我们认为伴随内需增长，公司物流园、收费公路、大环保等业务或将趋稳增长，华南物流园转型项目或将继续贡献盈利，高股息率是当前公司关注要点，维持“买入”。
　　风险提示：1）物流园需求不及预期；2）高速公路车流量低于预期；3）物流园区转型升级业务不及预期；4）大环保相关业务低于预期。