事件：深圳国际发布盈利预喜，预计2024年实现股东应占盈利28亿港元至31亿港元，同比上升约53%至63%，盈利增长主因：1）深国际华南物流园转型升级项目确认土地置换税后收益约港币23亿元；2）成功将两个物流港项目置入公募REIT，录得税后收益约港币5.87亿元；3）主动优化借贷货币结构，汇兑损失大幅减少。
　　华南物流园转型升级项目兑现收益，2025-2026年利润有望进一步增厚。2023年公司华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿，以及10.87万平方米的留用地使用权，其中住宅建筑面积为50.83万平方米，办公及商用面积为8.76万平方米，此次确认02-20-04地块（约12万平方米住宅面积）土地置换税后收益约23亿港元，后续仍有约47.51万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约82亿港元土地置换税后收益有待释放。
　　分红派息政策稳定，高股息下公司有望回归价值区间。深圳国际维持较为稳定的派息政策，2013-2016年公司股利支付率在40%左右，2017-2023年股利支付率提升至50%左右，2017-2023年合计派息总额达124亿港元。以50%分红比例测算，预计24-26年公司股息率约为8.2%，11.2%，11.3%，高股息下公司有望回归价值区间。
　　盈利预测与评级：公司华南物流园区转型升级项目进入兑现期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显。我们预计2024-2026年归母净利润分别为29.5、40.0、40.2亿港元，对应PE分别为6.1/4.5/4.4x，维持买入评级。
　　风险提示。物流园区项目进展或资产证券化进度不达预期；转型升级进度不及预期；高速公路车流量有待恢复。