业绩简评
　　2024年8月29日，深圳国际发布2024年半年度报告。1H2024公司实现营业收入66.1亿港元，同比下降4.5%；实现归母净利润6.53亿港元，同比增长609.1%。
　　经营分析
　　物流业务盈利同比大幅增长，确认REITs发行收益。1H2024公司归母净利润同比增长609.1%，分板块来看：1）物流园业务实现股东应占盈利5.63亿港元，同比增长44%，主要受益于公司成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入华夏深国际REIT，确认税后收益约5.87亿港元。2）公路业务方面，深高速贡献应占盈利4.31亿港元，同比下降20%，主要由于深高速计提环保业务计提减值准备等。3）港口业务实现收入16.02亿港元，同比增长21%，主要由于公司持续延伸港口运营产业链，强化项目联动。港口业务股东应占盈利为4367万港元，同比下跌13%，主要由于竞争激烈导致港口毛利率下降。
　　财务成本大幅降低，确认公允价值损失。1H2024公司财务成本净额8.58亿元，同比下降40.6%，主要因为公司采取措施减少汇率波动影响，产生汇兑亏损2620万港元，同比减少5.84亿港元。此外公司密切关注汇率变动趋势，持续优化债务期限和币种结构，持续压缩外币贷款规模，锁定优惠利率，进一步降低财务成本。公司经营盈利约16.86亿港元，同比下降20%，主要由于集团物流业务确认公允价值损失2.09亿港元，以及若干新投入运营的物流港项目处于培育阶段导致营运成本同比增加。
　　重点推进华南物流园项目，物流业务规模持续增长。1H2024，深国际华南物流园转型升级工作取得一系列阶段性进展，各项工作正有序推进。下半年公司将抓紧时间窗口，重点推进深国际华南物流园一期转型工作，力争年内签订首宗土地合同。公司物流业务规模持续增长，新投营面积约25万平方米，包括深圳盐田项目、海南澄迈项目及海南洋浦项目。公司也将全力保障前海颐都大厦、前海印里、深国际华南数字谷、石家庄正定等项目的招商运营工作，并积极争取前海转型三期项目二十单元土地置换取得突破。
　　盈利预测、估值与评级
　　维持2024-2026年归母净利润预测27.6亿港元、34.1亿港元、38.6亿港元。维持“买入”评级。
　　风险提示
　　土地确认不及预期风险；深圳房价大幅下滑风险；物流园租金下滑风险；汇率波动风险；并购整合不及预期风险；资产减值风险。