我们的观点：公司基本面向好，同时业绩包袱逐步出清。华南物流园项目转型落地，预计将成为未来几年业绩的重要增长点，公司坚持投建融管闭环管理，推进项目退出REITs出表。另外，公司积极调整债务结构，外币债务大幅下降，汇兑损失缩窄，深航影响清零，逐步清理业绩包袱。我们上调盈利预测，预计公司2023/2024/2025年营业收入为204/169/180亿元，同比+10.0%/-16.9%/+6.3%，归母净利润为19/41/48亿元，归母净利率为9.3%/24.1%/26.5%，维持“增持”评级，由于上调盈利预测，故上调目标价至10.00港元，对应2023/2024/2025年PE为11.5/5.3/4.5X，我们预计公司有望保持50%+派息率，目标价下2023/2024/2025年股息收益率为4.4%/9.5%/11.0%。
　　华南物流园转型取得实质性进展，迎来利好：11月1日，深圳市龙华区正式发布华南物流园土地整备规划公告，对项目推进城市更新。预计项目将通过，土地转性实现土地增值收益、自持不分开发销售的两阶段方式逐步释放价值。华南物流园地处龙华区核心区域（龙华民治街道），项目规划容积GFA为69万平米，其中住宅为58万平米，项目共有4块用地，预计明年开始第一幅拆除地块土地增值收益迎来兑现，按照当前市场土拍公允价值测算，可释放金额有望达到20亿元，华南物流园在未来5-8年预计将成为公司业绩增长的重要增量部分。
　　两个项目出表上市在即，带来小闭环收益：12月8日，深交所正式受理华夏深国仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，底层资产包括杭州和贵阳两个项目，产权GFA共35万平米，总估值16.05亿元，拟募集16.24亿元，预计23、24年分配率4.24%、4.70%。两项目出表分拆上市在即，预计将成为24年业绩的另一贡献点。
　　主动调整债务结构，汇兑损失减小：截至23H1公司的总有息负债为502亿港元；整体资产负债率为59%，较65%红线，当前仍有一定融资空间。23H1由于外债占比较高，占比达到40%以上，而美债利率增长导致汇兑损失大量计提，下半年以来公司主动偿还外债，压缩外债占比，汇兑损失影响持续下降，随着债务结构优化以及美债进入降息周期，我们预计明年汇兑将不再对业绩产生巨幅负面影响。
　　短期内深航盈亏对报表不产生影响：公司对深航进行财务处理，表内权益归零，23H1在深圳国际报表上，深航体现为应占合联营利润科目，已经归零，预计在短期内深航对公司业绩将不再产生波动冲击。
　　风险提示：1）收费公路车流量减少；2）物流园区利用率下降；3）综合物流港项目全国扩张不达预期；4）物流园升级进度不及预期