地产债处于风险出清末期，且票息具有性价比
　　地产债整体违约风险下降。一方面，地产债供给结构变化，以央国企为主。随着近年来的风险出清，境内债未出险且有存量债的民企和公众企业仅剩16家，且央国企贡献净融资增量，央国企地产债余额占比达87%。另一方面，政策层面强调有效防范房企债务违约风险。2025年政府工作报告强调“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”。
　　与此同时，伴随地产销售企稳、市场风险偏好改善，叠加地产债供给缩量的稀缺性，地产债估值波动风险相比其他产业债的劣势可能缩小。地产债发行以3年期及以内品种为主，久期风险也比较可控。而且，相比其他行业，地产债的收益率水平较高，目前收益率集中在2.2%-3%区间，仍然是较高票息资产洼地，短久期票息策略相对占优。
　　哪些房企债成交活跃且估值稳定
　　落脚到投资层面，我们重点关注存量债规模较大且流动性较好的房企，从中挖掘估值相对稳定的主体。
　　我们采用以下方法选取活跃主体：第一步，筛选存量债超过50亿元的房企。截至2025年3月21日，存量债在50亿元及以上的房企共50家，剔除其中11家承担部分城投职能的房企。第二步，选取2024年以来月均换手率超过7%的房企。同时满足存量债规模和月均换手率条件的房企，共有35家。其中，央企有15家，地方国企有14家；2家公众企业分别是万科和绿城，4家民企分别是美的置业、龙湖、新城控股和滨江房产。
　　央国企中，首创城发、保利发展、珠海华发、中交地产、首开股份和珠江实业存量债超过140亿元，且月均换手率较高，在12%-14%左右。对于1年以内品种，中交地产、信达投资、首开股份、首创城发、珠海华发和中交房地产收益率在2.45%-2.7%左右，且1年以内月均换手率在10%-12%左右，处于较高水平。
　　估值波动性方面有三点规律，第一，第一梯队4家央企在大型调整阶段抗跌，在中小型调整阶段并不占优，可能由于其流动性较好，率先被抛售引发快调。第二，保利置业、广州城建、大悦城、首开控股、联发集团、上海城开在调整阶段表现出一定抗跌性，且流动性修复相对较快。第三，建发房地产和金融街在调整阶段表现出抗跌性，但流动性萎缩比较明显。
　　风险提示
　　货币政策出现超预期调整；流动性出现超预期变化；信用风险超预期。