一级市场：以战略配售为主，公开发售愈发火爆
　　C-REITs主要采用向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发行。63只C-REITs首发时战略配售的份额平均为72.4%，网下投资者占19.4%，公众投资者仅占8.2%。
　　战略投资者是REITs一级发行的基石。战略投资者根据事先签订的协议进行认购，不参与网下询价。原始权益人或关联方强制参与战略配售，其他专业机构投资者可以参与战略配售，2023年12月以来参与战配规模占比依次为券商自营13%、保险9%、私募8%、信托6%、产业资本5%、公募基金及资管子公司3%、资产管理公司2%和券商资管1%。
　　网下投资者确定REITs一级发行的价格。网下和公众投资者更青睐稳定类REITs，市政、租赁住房、水利设施认购倍数基本均超100倍。保险、券商自营参与定价环节最踊跃，参与询价认购份额合计占比超70%，信托、私募、公募、券商资管也有一定认购活跃度，各自份额占比约在5-7%。
　　二级市场：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前
　　2024年中报显示各REITs前十大持有人份额约占55-80%。券商自营持仓市值占前十大投资者的12.16%，是原始权益人外的第一大持仓群体，持有较多交通和能源REITs。中信证券、中金公司分别在18、14只REITs中进入前十大，持仓市值约15亿元，旗下华夏基金、中金基金管理的项目数量居市场前二，中信建投、国信证券和东方证券也有一定持仓。
　　保险持仓市值占前十大10.83%，重仓交通、仓储和消费，中国人寿系、同方全球人寿、中国再保险系、泰康系持仓领先。中国人寿系通过集团多个子公司全面布局，持仓市值达15亿元。同方全球人寿2024年来大幅增持，并在下半年积极参与多只REITs网下询价，建仓迅速。泰康系持仓市值达13.16亿元，重仓普洛斯仓储物流。
　　私募也活跃于前十大名单中，主要持有仓储、交通和园区，规模较大的有首钢基金、上海合晟资产、国新央企新发展格局基金和普洛斯资本等。信托持有较多消费和交通。券商资管以仓储、交通为主，市值占比不断下降，华金证券资管一枝独秀。嘉实基金、华夏基金等公募基金有资管计划进入部分REITs前十大，2024年末市场也有42只公募FOF持有REITs，持有市值1.09亿元，主要为交通、园区和仓储。
　　多家保险设立Pre-REITs、REITs切入住房、消费、园区等设施，可重点关注保险提前布局的资产类型，券商积极参与财务顾问、做市商等具有集团协同效应的REITs。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。