板块行情：春节前一天（2025年1月27日）申万一级行业指数中，房地产指数-1.2%，在31个一级行业板块中排名第22。
　　政策要闻：中央层面：国家税务总局：自2024年12月1日起全国开始实施房地产交易契税优惠等税收减免新政策，政策实施首月，减税红利持续释放，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面：1）贵州：全力推动房地产市场止跌回稳。鼓励各地因城施策开展发放购房补贴、缴纳契税返消费券、春节促销等活动，促进居民刚性和改善性住房需求。加快推进城中村改造，新开工一批保障性租赁住房。2）武汉：1月27日，武汉东湖高新区发布《关于持续促进东湖高新区房地产市场平稳健康发展的政策措施》，旨在通过发放安居兑换券、契税和住宅专项维修资金补贴以及住房租赁补贴等方式，支持特定人才、大学毕业生、多子女家庭等多类群体在东湖高新区购买新建商品住房。
　　公司动态：1）华润置地：1月27日，成都市主城区2025年首场土拍落下帷幕，华润置地竞得CH14(070102):2024-065地块，地块位于成华区槐树店路16号，建设用地面积3.31万平方米，规划建筑面积8.27万平方米，容积率2.5，以20.4万元/平方米的楼面价竞得，成交总价16.87亿元，溢价率51.11%。2）万科A：1月27日下午，万科连发5条公告，涉及年报预告、高管变更、项目转让等内容。将采取风险化解措施，包括充实经营管理力量，利用大股东资源，聚焦主业，加快融资模式转型。在人事变动方面，会议选举辛杰先生为第二十届董事会主席，并聘任郁亮先生、李锋先生、华翠女士和李刚先生为执行副总裁。深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营，依法依规维护购房人、债权人、投资人合法权益。深圳市国资委负责人强调深圳市属国资国企有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性。深圳市住建局负责人表示，深圳市住建部门将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。广东省住建厅表示，将继续指导各城市政府加大协调力度，推动企业更多房地产项目进入“白名单”，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
　　销售端：春节前后新房网签同比下降9.8%，二手房网签同比上升18.1%。1）春节前后20城新房网签合计251万方，同比下降9.8%。2）春节前后11城二手房网签合计201万方，同比上升18.1%。
　　投资策略：2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。