7月中环写字楼空置率趋稳：根据仲量联行最新研究，中环及港岛东区写字楼空置率下跌，主要由于优质租赁需求转移。2024年7月中环及港岛东子市场的空置率分别环比下跌0.1/0.3个百分点至12.0%/13.1%（6月：12.1%/13.4%）。然而，随着九龙东大租户腾出空间，整体空置率仍环比上升0.1个百分点至13.7%（2024年6月：13.6%，2023年7月：12.8%）。2024年7月平均月租金为每平方尺49.4港元，环比下跌0.7%，同比下跌8.2%（2024年6月：49.7港元；2023年7月：53.8港元）。由于空置率居高不下，且2025/26年将有大量项目竣工，我们认为主要租户将继续对租赁活动采取观望态度，2024年剩余时间的租金水平将继续面临一定的下行压力。
　　住宅市场分化，香港银行同业拆息下降。根据仲量联行数据，7月份一手市场交易量下降至826套（2024年6月：980套），而二手市场交易量基本保持稳定在2,897套（2024年6月：2,876套），总交易量环比下降3.4%。根据差饷物业估价署最新统计，高利率环境仍然影响资本价值，2024年6月住宅价格指数同比下跌13.1%，2024年迄今下跌3.1%，但租金指数同比仍上涨4.5%，2024年迄今上涨1.6%。同时，随着市场预期美联储降息将于2024年9月开始，1个月香港银行同业拆息在最近两周大幅下跌至4.0-4.1%，比2024年7月约4.5-4.7%下跌约50-60个基点。虽然目前的净住宅租金收益率仍低于抵押贷款利率，但我们认为未来潜在降息的累积效应可能成为稳定资本价值下行趋势的催化剂。
　　零售销售跌幅收窄。根据香港政府统计处的数据，零售额跌幅从2024年4月/5月的同比-14.7%/-11.5%收窄至2024年6月的同比-9.7%，至299亿港元，2024年上半年零售总额同比下降6.6%，比2018年上半年低约22.7%。大多数行业同比均录得中高个位数增长，其中酒精饮料/烟草、药品/化妆品表现优异，2024年6月同比增长12.6%、3.4%。与此同时，作为非必需行业的“珠宝、钟表及贵重礼物”/“汽车及零件”同比下降23.1%/25.1%。尽管游客的消费模式发生了变化，但2024年6月，总游客人数同比增长14.0%至313万人次，其中内地游客同比增长8.5%至233万人次。展望未来，我们认为必需品行业将趋于稳定，支持社区零售商场的租金水平，而非必需品行业仍面临不确定性。
　　投资建议：我们认为香港银行同业拆息下跌和潜在的降息有利于房地产投资信托基金（房托）的估值，而房托可能被纳入港股通或将成为进一步的股价催化剂。同时，我们更青睐拥有社区零售设施的房托，因这些基金对本地消费者和游客不断变化的消费习惯更具韧性。我们选择领展（823HK/买入）作为我们中国香港房地产的首选。