占据五角场商圈核心，原始权益人背靠上海国资委。本基金的基础设施项目为上海城市级又一城购物中心，占据上海四大城市副中心之一的五角场商圈核心位置，交通便捷，已稳定运营17年。所在地杨浦区内坐落着14所高等院校，周边辐射约200万客群。2023年，项目会员数量超过50万人，客流量回升至1,915万人次，销售额约11亿元，处于恢复提升中。项目运营以租赁、联销模式为主，业态以零售为核心，但20年-23年娱乐及配套收入占比逐步提升。项目原始权益人为百联股份，背靠上海市国资委，核心业务包括购物中心、奥特莱斯、百货商店、连锁超市等，旗下拥有永安百货、联华超市、“茂昌”等知名企业和品牌。
　　业绩水平企稳回升，运营效能领先可比REITs。21-23年，基础设施项目均实现盈利，在可比REITs中利润规模靠前，毛利率显著高于可比REITs均值，净利率较可比REITs更为稳定，ROA水平较高；23年，各项财务指标皆企稳回升。运营成效来看，20-21年，项目出租率显著领先可比REITs，但20-23年整体呈下降趋势，23年小幅反弹至92.1%；18年-23年，项目租金水平整体呈现上涨态势，2023年末本项目专门店、主力店租金水平分别为11.30元/平方米/天、4.53元/平方米/天，较周边购物中心项目的租金优势显著；坪效维度，20-23年，项目租金坪效分别为315/331/191/267元/平方米/月，销售坪效分别为1830/2043/1221/1600元/平方米/月，双双领先可比REITs均值。
　　业态规划以轻奢零售为核心，娱乐餐饮引流双轮驱动。未来两年，区域商业供应量约在10万平方米，本项目的区位优势和商业体量大的优势，在中长期依旧较为突出。为顺应消费行业趋势变化，本项目拟降低了商品消费占比，提高服务消费占比并丰富了商场内的服务消费业态，规划零售、娱乐配套、餐饮各占据40%、35%、25%，计划在2024年针对化妆品制定装修补贴计划以引进中高端化妆品牌，从而提升品质家庭客流。
　　本基金2024年预测净现金流分派率5.65%，略高于可比均值。根据招募说明书预测，华安百联消费REIT 2024年和2025年可供分配金额分别为13,172万元、14,503万元。假设100%分配，以招募说明书披露的假定预计募资23.32亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率分别为5.65%、6.22%，其中2024年预测值高于可比REITs均值5.52%，2025年预测值高于可比华夏华润商业REIT的5.27%。
　　项目折现率低于可比均值，资产评估增值率高于可比。根据招募说明书，本次估价测算采用6.5%的报酬率，即折现率为6.50%，低于4只可比REITs均值7.06%。从资产评估增值率来看，截止2023年12月31日，基础设施资产账面价值4.41亿元，估值合计23.32亿元，评估增值428.80%；若剔除折旧因素，则基础设施资产账面价值为7.86亿元，评估增值196.69%，仍显著高于可比REITs水平。其中最主要原因在于百联消费REIT的基础设施资产建成及开始运营时间较早，运营时间约17年，区域经济发展使得资产整体评估增值较多。
　　初步测算P/NAV与可比REITs接近。考虑项目资产的增值部分，截至2023年12月31日，本基金NAV公允参考值为2.3267元，以公告的初步询价区间2.332元/份~2.449元/份计算，P/NAV区间为1.00~1.05倍，介于可比REITs之间。4只可比REITs首发估值较评估价值增值率平均为-9.39%。以华安百联消费REIT初步询价区间计算，其首发募集资金为23.32~24.49亿元，相较评估价值增值率区间为0%~5.02%，高于可比REITs均值。
　　风险提示：需警惕城市规划及基础设施项目周边便利设施、交通条件等发生变化，租赁合同尚未备案，部分租约集中到期，基础设施项目租赁合同期限与基金存续期不一致，运营支出及相关税费增长等风险。