核心观点：
　　受“补年报”效应影响，5月地产债发行规模季节性回落，净融资缺口显著扩大。具体看，国企和民企地产债发行量同比均有所下降，且民企发债对担保的依赖度仍然较高。受前期无风险利率中枢下移、“资产荒”延续等因素影响，5月地产债发行利率持续下行。
　　5月地产政策密集出台，利好楼市回暖，行业整体信用风险趋于平稳，民企、国企地产债利差出现不同程度的下行，二级市场交易活跃度略有下降，价格异动频次环比持续减少。
　　5月2家香港房企发行境外债，合计规模为0.77亿美元，境外债净融资缺口未现明显改善。
　　5月新增境外债违约主体1家，无新增境内债违约及展期主体。
　　自5月17日央行发布楼市新政后，全国多地出台跟进调整政策，然而从高频数据来看，政策效果尚未显现。我们认为，政策密集调整但楼市未现起色的一个重要原因是，政策力度更多倾向于降低首付比例、下调公积金贷款利率等方面，对购房成本影响最大的房贷利率下调节奏仍没有明显加快，下调幅度普遍仅为0.3至0.4个百分点，尚不足以提振楼市、扭转市场预期。我们分析，这或与当前银行净息差处于历史低位，且已低于1.8%的“警戒水平”有关。为解决这一矛盾，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、引导LPR报价下调等方式，推动存款利率较快下行。这是当前推动房贷利率较快下行的一个有效措施。此外，必要情况下监管层也可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。