政策组合拳的支持力度超市场预期。2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，中央政府推出消化存量住房的组合政策。主要措施有三项，包括1）中国人民银行将注入人民币3,000亿元的低息再贷款，以支持地方政府购买已建成未出售商品房，作为保障性住房；2）取消个人住房贷款利率政策下限；3）下调首套房和二套房的最低首付比例。我们认为，这些政策表明了监管机构对加速消化存量住房的坚定决心。更重要的是，降低个人住房贷款利率也有助于改善房价预期。如我们在之前的报告中所指出的，住房销售均价企稳是房地产行业触底反弹的一个重要标志。我们认为，这只是一波政策支持的开始。因此，房地产行业的积极变化可能会持续较长时间。
　　人民币3,000亿元政策性贷款只是开始。继中国人民银行于2024年1月批复人民币1,000亿元住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买未售出商品房用作长租房后，中国人民银行宣布此次将设立人民币3,000亿元保障性住房再贷款（包括此前的人民币1,000亿元）用于消化存量房产。一种市场观点认为，政府将会尽力购买所有过剩库存。然而，从我们的角度来看，政府要消化所有过剩住房并不现实。此外，人民币3,000亿元的再贷款资金（商业银行可带动银行贷款人民币5,000亿元）远不足以将库存去化周期降至合理水平（例如，从25个月降至18个月）。我们认为，政府的态度具有更重要的意义。我们预计会有更多的后续资金注入房地产行业。在拉动房地产投资的乘数效应下，我们期待通胀式去库存应能加快住房销售均价的回升。
　　改善销售均价企稳的预期。除了政府因房地产去库存投入额外资金外，另一个改善房价预期的因素是取消了全国层面个人住房贷款利率政策下限。虽然最新5年期以上LPR（2024年5月20日公布）与上月保持一致（3.95%），但取消个人住房贷款利率政策下限意味着购房者贷款利率和LPR脱钩，可以获得更低的贷款利率。接下来一步的个人住房房贷利率政策方面，我们预计更多城市会降低二套房的购房贷款利率，使得首套住房和二套住房购房者的贷款利率将保持一致。根据中国人民银行的数据，2024年3月个人住房贷款平均利率已降至3.69%，低于5年期LPR -20个基点。我们预计个人住房贷款利率仍有下调空间，这将有助于稳定住房销售均价。
　　在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）和保利发展（600048 SH）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）和融创中国（01918 HK）有可能是受益者。
　　风险：购房需求加速下行。