一、近期，中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会，要点如下：
　　1、降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金贷款利率。1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，首套房最低首付比例从20%调整为15%，二套房最低首付比例从30%调整为25%（此前除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策），在此基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。2）取消个人住房贷款利率下限，首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限（此前首套房贷利率下限为LPR20bps，二套房为LPR+20bps），实现房贷利率市场化。3）下调各期限品种住房公积金贷款利率25bps。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
　　2、推动消化存量商品住房，由人民银行提供低成本保障性住房再贷款资金，通过21家全国性银行向城市政府选定的地方国企发放贷款支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，此举有利于实现加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼等多重目标。其中：
　　A、地方政府选定的国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间；
　　B、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准；
　　C、保障性住房再贷款规模3000亿，利率1.75%，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
　　此外，各地方政府积极响应政治局提出的“消化房地产存量”的目标，纷纷试水“以旧换新”政策，“以旧换新”政策又分为中介帮卖旧房、国企收购旧房、旧转保模式、补贴模式，其中国企收购旧房模式，指先由居民选定意向新房，政府指定收购主体根据评估价收购其二手房，同时居民与房企签订新房买卖合同，而后完成系列手续。无论是地方收储或以旧换新政策均有助于消化房地产库存，稳定房价、进而稳定地方房市信心。
　　3、打好商品房项目保交房攻坚战，充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持，对暂时不符合条件与标准的项目，加大整改力度，使其符合“白名单”的项目条件和标准。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款9350亿元（今年一季度商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元）。
　　4、妥善处置闲置土地、盘活存量土地，1）支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设（可通过地方政府专项债券等予以资金支持，并可享受税收优惠政策）。2）发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。
　　展望后市，房地产系列政策的成效有待发挥。当前政策的思路，一是从需求端通过降低首付比例、降低房贷利率等方式刺激居民购房需求，二是推动消化存量商品住房，稳定房地产资产价格，提升银行以房地产作为抵押物的安全边界，三是继续推进保交楼，通过融资协调机制缓解房企流动性风险，银行涉房类贷款的信用风险有望减轻
　　此外，在此次政策例行吹风会上，国家金融监管总局还披露了银行涉房类业务相关数据，截至2024年一季度，房地产开发贷余额12.8万亿，个人按揭贷款余额38.3万亿，经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款合计余额3.3万亿，以商业银行贷款202.6万亿计算（23Q4末数据），涉房类贷款占比为26.8%。此外，银行还持有房企债券4282亿元，以房企境内外债券总额3.02万亿计算，银行持有的比例为14.2%。银行继续支持存量融资合理展期，3月末房地产开发贷款展期余额同比增长147%，对存量的房地产贷款继续延长贷款期限。
　　二、板块观点：受此前资金偏好转向高股息标的，优质银行的估值溢价显著收敛。近期全国性及各地方房地产政策加快出台，提振市场经济预期，资金风险偏好有所回升，对顺周期品种的关注度显著提升，优质银行的估值有望得到修复，建议持续关注宁波银行、常熟银行、招商银行。
　　此外，当前政策效力有待进一步发挥，低估值的高股息标的仍具备一定吸引力，建议持续关注渝农商行、沪农商行以及估值回调的国有大行。
　　三、重点数据跟踪权益市场跟踪：
　　1）交易量：本周股票日均成交额8388.31亿元，环比上周减少1153.68亿元。
　　2）两融：余额1.54万亿元，较上周增加0.15%。
　　3）基金发行：本周非货币基金发行份额124.07亿，环比上周减少121.66亿。5月以来共计发行369.81亿，同比减少334.62亿。其中股票型31.69亿，同比减少90.69亿；混合型16.54亿，同比减少134.27亿。
　　利率市场跟踪：
　　1）同业存单：A、量：根据Wind数据，本周同业存单发行规模为8389.40亿元，环比上周增加77.30亿元；当前同业存单余