近期多个城市出台房产“以旧换新”政策，最终落地效果取决于资金支持体量及政策细节的制定。据中国证券报，目前郑州、南京、宁波、青岛、济南等10余个城市或地区已出台房产“以旧换新”相关政策。以郑州为例，郑州2024年全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，主要分为城发集团收购、市场化运作两个渠道。郑州该文件整体仍偏框架性指导，包括城发集团收购如何定价、收购资金来源等尚未明确，仍有待后续进一步观察。
　　3月百城房贷利率环比上月持平，部分城市取消首套房贷利率下限。此前央行披露，3月5年期以上LPR保持3.95%不变。据贝壳数据，3月全国百城首套主流房贷利率为3.59%，二套为4.16%，环比上月均保持不变。近期部分城市取消首套房贷利率下限，包括南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾、烟台等。我们认为今年核心城市房贷利率的进一步下调值得期待。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.31个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为193.7万平方米，环比下降44.6%，同比下降31.8%，本周受清明假期影响销售环比降幅较大，同比维持低位。其中样本一线城市的新房成交面积为54.4万方，环比-24.2%，同比16.2%；样本二线城市为85.3万方，环比-51.9%，同比-45.3%；样本三线城市为54.0万方，环比-46.2%，同比-14.1%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计101.7万方，同比-43.7%；一线城市为24.0万方，同比-47.0%；二线城市为54.1万方，同比-40.7%；三线城市为23.6万方，同比-46.4%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计87.4万方，环比下降38.2%，同比下降25.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.5万方，环比-39.7%；样本二线城市为45.0万方，环比-38.0%；样本三线城市为16.8万方，环比-36.3%。
　　信用债：本周共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行规模共计55.10亿元，环比减少124亿元，总偿还量31.89亿元，环比减少128.81亿元，净融资额为23.21亿元，环比增加4.81亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.8%）为主要构成。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。