目前，我国已获交易所审批通过和证监会准予注册的消费基础设施REIT共四只，其中已上市三只，我国商业地产正式步入REITs发展的新时代。四只消费基础设施REIT底层资产都已稳定运营，预计2023-2024年运营效益将稳步提升。
　　1）从收入角度，四只消费基础设施REIT的底层资产都进入稳定运营期，2022年受疫情影响，营业收入增速放缓或小幅下滑；2023年上半年，华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT、嘉实物美消费REIT已实现营收分别占2022年营收的68.0%、65.1%、55.3%、59.9%，营业收入恢复显著。
　　2）从租金角度，2022年华夏金茂商业REIT与华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT实际日租金出现下滑，主要是因疫情期间对商户减租影响；2023年上半年，各商场的平均租金出现明显的修复，预计2024年仍有提升空间。
　　3）从出租率角度，截至2023年6月末，华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT、嘉实物美消费REIT底层资产的出租率分别为98.36%、98.49%、98.10%、88.71%，嘉实物美消费REIT底层资产受2021年某大客户提前退租影响，目前出租率已较快恢复。
　　4）四只消费基础设施REIT总建筑面积为85.0万平米，资产总估值约141.7亿元，拟募集资金合计约123.8亿元，从资产单价角度，华夏金茂商业REIT平均估值单价为1.04万元/平米，在四只消费基础设施REIT中最低；华夏华润商业REIT平均估值单价为1.94万元/平米，在四只消费基础设施REIT中最高。
　　5）四只消费基础设施REIT预测2024年资本化率平均值为6.0%，预测2024年平均分派率为5.37%；从整体上看，四只消费基础设施REIT资本化率和分派率较接近，预期投资回报率相对可观；拆分来看，华夏金茂商业REIT与华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT因底层资产都为购物中心，资本化率和分派率较为接近，合理反映了行业预期投资回报率水平。
　　美国零售类REITs的P/FFO估值近十年来整体处于8-18倍之间；借鉴美国REITs经验，对消费基础设施REITs的估值应综合考量基金业绩成长性和分红稳定性。
　　1）美国商场运营受经济影响明显，大型地区性商业中心的运营受经济影响一般较大，收益率波动最明显。2010-2023年，美国购物中心型/地区性商业中心型/独立商铺型REITs年均股息率分别为4.28%、4.60%、5.37%。
　　2）REITs产品兼具权益投资和固收投资属性，对其估值应当兼顾业绩成长性和现金分派稳定性，成长性决定资本增值表现，稳定性决定投资回报周期；美国各类型零售REITs的P/FFO估值近十年来整体处于8-18倍之间，鲜有高于20倍的情形，或隐含着对零售类商业地产投资回报周期在20年以内的市场预期。实际上，投资回报周期预期需要结合本土宏观经济、货币政策等因素调整。
　　投资建议：我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至市场化运营的房地产长租公寓、写字楼等领域，考虑到公募REITs发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人主体优质可靠的标的，包括万科A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。
　　风险分析：底层资产公允价值下跌风险、市场经营环境恶化风险、运营支出及相关税费增长风险、资本维护及资本性支出风险、基金投资目标不达预期的风险等