核心要点：
　　前两个月销售端表现仍然较弱，2月新房和二手房价格同比跌幅扩大
　　从销售面积看，2024年1-2月商品房销售面积为1.14亿平方米（同比-20.5%），较23年12月降幅扩大7.8pct；住宅销售面0.96亿平方米（同比-24.8%），较23年12月降幅扩大8.7pct。从销售金额看，1-2月商品房销售额同比-29.3%，较23年12月扩大12.2pct；住宅销售额同比-32.7%，较23年12月扩大12.5pct。开年前两个月销售显著下滑主要有两方面原因，一是去年同期需求集中释放导致基数较高；二是今年房企推盘积极性较低，呈现供需双弱。分区域看，1-2月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-17.7%、-24%、-21.7%和-19.1%；商品房销售额同比分别为-31%、-28.6%、-25.3%和-25.7%。
　　从新房价格看，70个大中城市2月新房价格指数同比下跌1.9%、环比下跌0.4%，其中同比降幅较1月扩大0.7pct，同比和环比下跌持续时间分别为23个月和9个月。分城市看，一线、二线和三线城市2月新房价格同比分别为-1%、-1.1%和-2.7%，环比分别为-0.3%、-0.3%和-0.4%。从二手房价格看，2月同比下跌5.1%（扩大0.7pct）、环比下跌0.6%（收窄0.1pct）；一线、二线和三线城市同比分别下跌6.3%、5.1%和5.1%，环比分别下跌0.8%、0.6%和0.6%。
　　杭州全面放松二手房限购，需求端政策将继续加码
　　3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
　　在本次政策调整之前，2022年以来杭州已经先后3次优化限购政策。2022年5月，杭州放宽二手房限购，户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月；9月，富阳及萧山部分街镇非户籍人员有社保缴纳记录即可购房。2023年10月，杭州将限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等4个核心城区，非户籍有社保缴纳记录即可购买1套。
　　房企到位资金降幅扩大，投资降幅收窄，竣工同比转负
　　2024年1-2月房企到位资金同比-24.1%（12月同比-15.8%），其中定金及预收款同比-34.8%（12月同比-21.5%），个人按揭贷款同比-36.6%（12月同比-20.6%），国内贷款同比-10.3%（12月同比-10.9%），自筹资金同比-15.2%（12月同比-3%）。
　　2024年1-2月房地产开发投资完成额同比-9%（12月同比-12.5%），房屋新开工面积同比-29.7%（12月同比-10.3%），施工面积同比-11%（12月同比-7.2%），竣工面积同比-20.2%（12月同比+15.3%）。其中，投资降幅开始出现小幅收窄，不过新开工仍然较弱，而且竣工同比是近一年来首次转负，我们认为主要受新开工大幅下滑及去年同期竣工高基数影响。
　　土地成交方面，2024年1-2月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别下降14%、27%，较去年全年分别收窄10pct、4pct。单月来看，2月住宅用地成交建面的3个月移动平均同比下降10.8%，降幅较1月收窄约5.6pct。
　　投资建议
　　今年前两个月销售仍然较弱，其中有高基数和季节性因素影响，而二手房成交韧性要强于新房，杭州放松二手房限购也将继续推动成交复苏。此外，房企资金面在销售回款拖累下仍面临较大压力，需要融资端政策加快落地。我们认为，今年地产政策将保持宽松基调，供需两端将继续发力，支撑市场逐步回暖。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　供需两端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。