事件：
　　2024年2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。
　　春节过后，市场走向如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。
　　投资要点：
　　一线城市总体成交量仍处于下行通道
　　新房3月成交环比回暖。2024年1-2月，一线城市商品房销售面积447万平方米，同比下降27%，其中北京商品房销售面积165万平方米，同比上升10%，上海商品房销售面积155万平方米，同比下降46%，广州商品房销售面积91万平方米，同比下降24%，深圳商品房销售面积36万平方米，同比下降32%。三月前10天，一线城市商品房销售市场回暖，北京商品房日均成交量2万平方米，日均环比增加22%，上海商品房日均成交量2.7万平方米，日均环比增加30%，广州商品房日均成交量2.1万平方米，日均环比下降16%，深圳商品房日均成交量0.7万平方米，日均环比增加49%。
　　二手房市场表现优于新房市场。2024年1-2月，一线城市二手房销售面积564万平方米，同比下降11%，其中北京二手房销售面积181万平方米，同比下降19%，上海二手房销售面积197万平方米，同比下降16%，广州二手房销售面积127万平方米，同比下降3%，深圳二手房销售面积59万平方米，同比上升31%。三月前10天，北京二手房日均成交量3.1万平，日均环比下降14%，上海二手房日均成交量4.8万平，日均环比上升27%，深圳二手房日均成交量1.1万平，日均环比下降18%。
　　价格跌幅收窄。2024年2月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。
　　需求端：政策支持再发力，助力市场企稳
　　2024年2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。结合2023年12月，全国住房城乡建设工作会议，为今年房地产政策定调，明确2024年“稳”字当先，将继续优化政策，实施好“三大工程”建设。
　　一线城市在春节前相继放宽限购政策，进一步结合自身情况优化限购政策。广州从2024年1月27日放开建筑面积120平方米以上住房限购。上海宣布自2024年1月31日起，放松单身限购。北京自2024年2月6日调整限购政策，放宽了通州区的住房“双限购”。深圳自2024年2月7日放宽限购政策。深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。另外，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。非深圳户籍者购房，社保或者所得税缴纳年限从5年降至3年。
　　LPR下调25个基点，进一步促进住房消费。房贷利率影响购房需求，据中指院2023年12月置业意愿调查显示，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。2024年2月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，与前期持平；5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。北京城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP、LPR+60BP，非城六区首套、二套房利率下限为不低于相应期限LPR+55BP。上海首套不低于相应期限LPR-10BP，二套不低于相应期限LPR+30BP，深圳首套不低于相应期限LPR-10BP，二套不低于相应期限LPR+30BP。广州首套利率下限为LPR-10BP，二套利率下限为LPR+30BP。不管是LPR报价，还是加点，未来利率仍有降低空间。
　　供给端：一线城市供给缺口大，需加快存量土地入市，2024年开年土地出让提速
　　一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。据中指数据统计，受市场下行影响2023年一线城市住宅供地共222宗，同比下降19.6%，总体流拍率为3.2%，相较于2022年小幅下降。一线城市共成交住宅用地191宗，同比下降24.2%，出让金额达到5438.3亿元，同比降幅15.2%。北京、上海、广州、深圳分别成交61、73、43、14宗，其中仅北京同比增加11%，深圳同比降幅最大，下降59%。
　　2024年开年住宅用地出让提速。据中指数据统计，2024年1-2月，一线城市共推出16宗住宅用地，同比增长60%。成交16宗住宅土地，同比增长167%，其中，北京成交11宗，上海3宗，广州1宗，深圳1宗。成交规划建面202万平方米，同比增长280%。土地出让金500亿元，同比增长278%。
　　“三大工程”建设稳定支持供给。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3,500亿元，可为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。本轮PSL重启对于