周度观点
　　行业仍在寻找新均衡的过程之中，今年以来下行压力加大，但量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛；多数城市房价已回归均衡区间，部分低线城市房价甚至接近重置成本，但核心城市房价仍存结构性压力。地产股价已提前反映较悲观预期，只是系统性的修复动力还需等待，建议关注供给侧优化标的，尤其产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头；此外，短期亦需重视“三大工程”相关标的。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+4.44%，相对沪深300的超额收益为+3.73%，行业排名相对靠前（9/32）；年初至今长江房地产指数-6.14%，相对沪深300的超额收益为-10.19%，行业排名相对靠后（25/32）。本周受需求尤其二手市场季节性修复、万科负面舆情缓和等因素催化，板块整体表现较好，开发类个股涨幅相对较高，物管类个股也有一定涨幅，H股弹性更大。
　　政策：深圳安商房补款可申请完全产权，杭州优化限购，核心城市限制性措施有望进一步放开。
　　地方层面：深圳发布安居型商品房产权管理办法公开征求意见，已累计出售安商房约6万套，合同签订10年后可通过补缴价款申请完全产权，补缴价款=(原市场价格-原购买价格)x50%-税费，原市场价格=原购买价格/70%，即补缴原购买价格的20%左右。杭州优化调控政策，在本市范围内购买二手住房不再审核购房人资格；个人出售住房的增值税征免年限调整为2年。
　　销售：样本城市新房及二手备案季节性回升，但力度弱于历史同期，高基数下同比降幅仍较大。
　　样本城市新房及二手备案量季节性回升，高基数下同比降幅仍然较大。截至3月15日，40城新房成交面积四周滚动同比-54%，当月累计同比-53%；20城二手房成交面积四周滚动同比37%，当月累计成交面积同比-33%；12城新房及二手合计当月累计成交面积同比-45%。春节后第4周备案量：新房同比-52%，二手同比-17%；春节后4周累计备案量：新房同比-41%，相比2022/2021分别为-47%/-64%；二手同比-11%，相比2022/2021年分别为+46%/-7%。
　　当周热点：销售持续改善需要哪些必要条件？
　　当前时点正处于传统小旺季，销售有季节性改善，二手更好，新房一般，而价格仍在下跌，还是以价换量为主，销售改善的持续性如何？从经纪人预期和带看等前端指标来看，3月份维持边际改善问题不大，但对新房的传导可能偏弱，仍受制于交付和价格两方面的担忧。市场是否迎来趋势性反转，涉及对三个问题的证实：一是量价调整的时间和空间是否相当充分？时间上，今年是第3年，不能算长；空间上，由于替代效应，单独看新房和二手没有代表性，一二手总销售边际下跌幅度已不算小，只是房价和租金的累计涨幅差仍需消化，尤其高线城市住房资产的估值倍数依然偏高，在房价上涨一致预期被打破后缺乏支撑。二是经济环境和收入预期能否明显改善？全球视野去看，在地产持续下行过程中，典型经济体均未领先地产复苏，居民部门去杠杆过程没那么容易结束，需要收入和价格长期稳定的背书。三是产业政策是否足够强？近年来的政策宽松都是去掉过往的包袱，降利率/降首付/松限购等只是回归常态，不是真正的强刺激，海外走出低谷的经验大多包括高级别的超低利率/定向量宽/财政扩张/主体救助等手段。
　　风险提示
　　1、需求表现持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。