深圳明确安居房“转正”条件，后续关注保障房对新房需求的分流情况
　　深圳住建局于3月13日首次明确了安居商品房的“转正”条件，我们认为此次政策解决了安居商品房如何获取完整产权的问题，为其他城市具体解决存量保障性住房的上市流通提供了宝贵的借鉴经验。同时，我们认为短期内新增的“转正”安居商品房对深圳楼市冲击有限，但后续需关注配售人才房和配售型保障房对新房需求的分流情况。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　安居商品房和人才房有望迎来“转正”，会对市场购房选择带来不同影响
　　深圳住建局于3月13日发布的《深圳市安居商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》提及，允许持有人在10年禁售期后通过补缴价款取得安居商品房完整产权并将其上市交易。该文件同时规定，补缴价款=（原市场价格-原购买价格）50%-已缴纳税费，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。根据我们的测算，在不考虑利息及已缴纳税款影响下，配售人才房/安居商品房补缴价款后的总价分别约为购买时附近商品房售价的73%/61%。这个政策的落地本质上给了买人才房和安居房群体一个明确的价格预期，会对市场购房选择带来不同的影响。
　　预计短期内新增“转正”安居商品房对深圳楼市冲击有限
　　深圳的安居商品房/配售人才房供应分别始于2012/2022年，目前深圳已出售的安居商品房约为6万套。根据@深圳买房计划的数据，深圳于2012-14年共供应约1.5万套安居商品房，考虑到并非所有项目首次配售均售罄，实际符合“转正”条件的房源将少于1.5万套，且并非所有业主均有“转正”并挂牌上市的意愿，我们认为短期内新增的“转正”安居商品房不会造成深圳二手房的供应大幅增加。同时，考虑到首批安居商品房于2012开始上市，早批次安居商品房已满足“转正”条件，且过去十年深圳房价升幅较大，我们认为，本次政策的主要受益人群为早批次购入安居商品房的买家。
　　在二手房和保障房的双重影响下，23年深圳新房去化有所放缓
　　据乐有家研究中心统计，23年深圳一二手房总成交约6.44万套（不含配售人才房等保障性住房），同比+15%；其中新房成交3.16万套，同比-8.4%，二手房成交3.28万套，同比+51%，二手房成交占比51%，同比+12pct，占主导地位。此外，根据时代周报统计，23年深圳共批售20个人才房项目，累计去化约1.2万套房，至少有13个项目开盘售罄。在二手房和保障房双重冲击下，新房去化有所放缓，截至23年末，深圳新房库存面积达518万平米，同比+28%。
　　24年关注保障房落地情况，房企向改善性需求转型明确
　　近期市场关注深圳24年“小阳春”复苏进展，但与此同时得关注供应结构带来的深远变化。深圳首批配售型保障性住房已于2023年底集中开工，首批计划建设1万余套配售型保障房。根据乐有家研究中心统计，截至2023年末，深圳待入市的广义保障房项目（含安居商品房、人才房和配售保障房等）合计67个，预计将供应超4.1万套房源，其中大部分位于宝安、光明、龙岗，这些供给都在一定程度上会分流新房的需求，未来仍需关注这类新型供给的落地情况。另一方面，随着人才房、保障房的价格和户型进一步明确，我们认为会加速房企往改善性需求去投入资源和转型。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。